Report trhu pronájmů na Bali: duben 2026
30. dubna 2026 · Bali Villa Hunter
Snapshot trhu pronájmů — duben 2026
Reálná data o pronájmech ze 492 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.
- 492 inzerátů napříč Bali
- duben 2026 — období dat
- 10+ oblastí v analýze
- 100% reálná data
Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti
| Oblast | Inzeráty | Měsíčně (s bazénem) | Měsíčně (bez bazénu) | Ročně (jen s bazénem) |
|---|---|---|---|---|
| Canggu | 138 | 27,0M | — | 306M |
| Seseh | 96 | 25,0M | 22,9M | 280M |
| Seminyak | — | 23,0M | 10,2M | — |
| Ubud | <10 ⚠️ | 22,9M | — | — |
| Nusa Dua | <10 ⚠️ | 25,0M | — | — |
| Sanur | 101 | 20,8M | — | 235M |
| Other | 67 | 20,8M | — | — |
| Denpasar | 28 | 18,3M | 8,0M | — |
| Lovina | 12 | 10,0M | — | 144M |
ℹ️ Report srovnává mediány nabídkových cen vil se 2 ložnicemi napříč Bali na základě aktivních inzerátů sesbíraných během dubna 2026. Analýza zahrnuje nemovitosti s bazénem i bez a pokrývá hlavní trhy pronájmů jako Canggu, Seseh, Seminyak a Sanur. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více aktivními inzeráty.
Klíčové postřehy z trhu
Nejdražší trh — Canggu. Medián 27M IDR/měsíc za vily s bazénem.
Nejrychleji rostoucí oblast — Seseh. Medián 25M. Téměř dorovnává ceny Canggu.
Nejlepší poměr cena/výkon — Sanur. Medián 20,8M s nejsilnější kombinací infrastruktury na Bali.
Největší úspora bez bazénu — Seminyak. Ceny padají z 23M → 10,2M bez bazénu.
ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů z dubna 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.
Shrnutí
Názorů na trh pronájmů na Bali je bezpočet. Tvrdá data jsou jiný příběh.
Každý den sbírám, dedupluji a analyzuji stovky inzerátů z aktivního trhu pronájmů po celém ostrově. Pro tento dubnový snapshot 2026 jsem data profiltroval na 492 validních inzerátů napříč hlavními oblastmi, abyste dostali poctivý obraz místního trhu.
Jde sice stále o nabídkové ceny, ale odrážejí přímé peer-to-peer inzeráty, ne silně navýšené sazby agentur. Očištěním dat od spamu, duplicit a extrémů a zaměřením na mediány se dostáváme mnohem blíž k tomu, kolik dlouhodobé pronájmy skutečně stojí. Hlavní optika, kterou používám: s bazénem vs. bez bazénu — pořád jde o největší jednotlivý cenový faktor na ostrově. Jak se tyto ceny rozprostírají po celém trhu, si můžete přečíst v našem podrobném reportu o rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali.
Trh dozrává. Místa, která ještě nedávno platila za „rozpočtové alternativy“, rychle dotahují prémiové lokality. Tady je přesně vidět, za co — a kde — platíte.
„Propast mezi rozpočtovými a prémiovými oblastmi se zmenšuje rychleji, než se čekalo.“
Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu
Bazén je na Bali standard. Kolik ale stojí, se dramaticky liší podle lokality. Tabulka výše ukazuje měsíční a roční mediány ve všech oblastech, seřazené podle ceny s bazénem. Věnujte pozornost sloupci bez bazénu — rozdíl mezi oběma čísly vám řekne víc než samotné hlavní číslo.
Největší úspora bez bazénu: Seminyak a Denpasar. Vzdejte se požadavku na bazén a ceny klesnou o víc než 50 %. Seminyak jde z 23M → 10,2M. Denpasar z 18,3M → 8,0M. To jsou skutečné peníze, pokud hlídáte rozpočet.
Anomálie v Seseh. Z 96 inzerátů celkem je 23 bez bazénu — a jsou naceněné na 22,9M oproti 25,0M s bazénem. Moje hypotéza: nemovitosti bez bazénu tu budou nejspíš novější luxusní apartmány nebo domy tak blízko pláže, že lokalita sama nahrazuje bazén.
Detailní analýza oblastí
Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Mějte to při čtení na paměti. Oblasti označené ⚠️ mají méně než 10 inzerátů — berte ta čísla jako hrubý signál, ne pevný závěr.
📈 Těžké váhy: Canggu a Seseh
Canggu (138 inzerátů) je pořád nejlikvidnější trh na ostrově. Roční medián 306M IDR ukazuje jasný cenový strop. S tímto objemem inzerátů jsou čísla tak důvěryhodná, jak jen balijská data mohou být. Seseh (96 inzerátů) roste tempem, které nelze ignorovat. Roční medián 280M IDR potvrzuje, že investoři i nájemci se přesunuli na západ — a ceny šly s nimi. Tohle už není oblast, kam se jezdí šetřit oproti Canggu.
⚖️ Vyvážená volba: Sanur
Druhý největší dataset v tomto snapshotu se 101 inzeráty. Měsíční medián 20,8M s bazénem a roční číslo 235M dělají ze Sanuru datově nejpodloženější volbu s „nejlepší hodnotou“ pro expaty, kteří potřebují pořádnou infrastrukturu — dobré silnice, nemocnice, mezinárodní školy, solidní internet. Životní styl je klidnější než v Canggu, ale čísla mluví jasně.
🏷️ Místní a rozpočtové alternativy: Denpasar a Lovina
Denpasar (28 inzerátů) je domovem místního trhu. S 18,3M/měsíc s bazénem vypadá podobně jako jiné oblasti, ale skutečný příběh je medián bez bazénu 8,0M — pokud jdete po místních cenách a bazén nepotřebujete, tohle je vaše nejrealističtější volba. Lovina (12 inzerátů) je nejlevnější oblastí datasetu s 10M/měsíc s bazénem a 144M ročně. Cena přesně odráží vzdálenost od jihu. Pokud pracujete plně na dálku a nepotřebujete infrastrukturu úrovně Canggu, je Lovina podceňovanější, než si většina lidí myslí — jen si před podpisem čehokoli upřímně přiznejte, jak dlouhé dojíždění zvládnete.
⚠️ Varování před malými daty: Ubud, Nusa Dua, Jimbaran
Poznámka analytika: všechny tři oblasti mají v tomto snapshotu méně než 10 inzerátů. Mediány jako Ubud 22,9M nebo Nusa Dua 25,0M mohou snadno zkreslit jedna nebo dvě prémiové vily. Nedělejte rozhodnutí o stěhování jen podle těchto čísel.
🏠 Poznámka k Uluwatu/Bukitu
Tato oblast se v tomto vzorku neobjevuje jako samostatná kategorie — je zahrnutá v koši „Other“ (67 inzerátů, medián 20,8M s bazénem). Víc níže.
Praktické postřehy
Měsíční vs. roční matematika. Přepočet v Canggu stojí za to udělat nahlas: 27M × 12 = 324M IDR. Roční medián v datech je 306M IDR. Platba na rok dopředu ušetří zhruba 5,5 %. Z čistě datového pohledu to není pádný důvod se vázat — pokud nemáte konkrétní důvod zafixovat cenu před další hlavní sezónou.
Kde lovit nabídky bez bazénu. Pokud šetříte, nemá smysl hledat nemovitosti bez bazénu v Seseh nebo Canggu — rozdíl je příliš malý. Jděte do Seminyaku nebo Denpasaru. Tam vynechání bazénu srazí cenu o víc než polovinu. Tam dává to rozhodnutí skutečný finanční smysl. Přesný objem nemovitostí v těchto nižších pásmech najdete v naší analýze sweet spotů trhu pronájmů na Bali.
Červené vlajky a kvalita dat. Pozor na malé vzorky. Když vám někdo řekne „průměrná cena v Nusa Dua je 25M“, zeptejte se, z kolika vil to číslo počítá. Jak vidíte z těchto dat, pět inzerátů vyprodukuje jakékoli číslo chcete. Medián má význam jen tehdy, když ho podpírá objem. Pastí je i kategorie „Other“: 67 inzerátů s mediánem 20,8M s bazénem — stejně jako Sanur — jenže tenhle koš zahrnuje všechno od Tabananu po východní pobřeží. Vnitřní cenové rozpětí je obrovské. Zaplatit sanurskou cenu za nemovitost v náhodné venkovské oblasti neznamená, že dostanete sanurskou infrastrukturu.
Závěr
Balijský trh dozrává. Extrémní výkyvy se usazují, ale místa jako Seseh přesně ukazují, jak rychle ceny reagují na poptávku, když se změní momentum. Data jsou konzistentní: pokud záleží na rozpočtu, obětujete buď bazén, nebo lokalitu. Třetí možnost v těchto cenových hladinách neexistuje. Tohle je jeden snapshot z téměř 4 000 inzerátů, které systém aktuálně sleduje. Čísla se budou hýbat — některé oblasti rychleji než jiné. Cílem je dávat vám každý měsíc poctivý základ, abyste věděli, na co se vlastně díváte, když vám majitel nebo agent řekne cenu.
