Snapshot trhu pronájmů na Bali: říjen 2026

Snapshot trhu pronájmů — říjen 2026

Reálná data o pronájmech z 1 028 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a přesné duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.

• 1 028 inzerátů napříč Bali
• říjen 2026 — období dat
• 11 oblastí v analýze
• 100% reálná data

⚠️ Tabulku tohoto měsíce nelze srovnávat s předchozími měsíci. Viděli jsme 1 028 inzerátů proti 211 v září, ale trh se nezvětšil pětkrát. Většinu října jsme kvůli aktivním hledáním pro klienty soustředili sběr dat na západní pobřeží a rozšířili jsme ho tam i o inzeráty, které byly na trhu už před říjnem. Proto teď 87 % vzorku leží v pásu Umalas, Kerobokan, Seminyak, Seseh a Canggu. Sanur, náš domácí trh, spadl ze 111 inzerátů na 28 a 26 z nich přibylo až za posledních jedenáct dní měsíce. Berte tuto zprávu jako podrobný pohled na západní pobřeží, ne jako meziměsíční pohyb cen.

Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti

ℹ️ Jak číst cenové sloupce. Zhruba dvě třetiny balijských inzerátů uvádějí cenu za rok a asi tři z deseti za měsíc. Jen roční nájem vychází pouze z inzerátů s roční cenou, takže je to sloupec, od kterého se vyjednává dvanáctiměsíční smlouva. Sloupce všechny nabídky převádějí oba typy inzerátů na stejný základ, takže oblast s mnoha měsíčními inzeráty vychází vysoko: 360M v Canggu není cena ročního nájmu. Každý sloupec je samostatný medián, takže čísla na jednom řádku se nedají přesně přepočítat dvanácti. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více inzeráty, ⚠️ označuje údaj stojící na 10 a méně inzerátech a — znamená, že oblast neměla ani jeden inzerát daného typu. Předchozí snapshoty zahrnovaly Umalas a Kerobokan pod Seminyak; tento měsíc je uvádíme zvlášť, protože tvoří téměř celou tuto skupinu.

Klíčové postřehy z trhu

Skutečné zjištění měsíce — roční nájem v Canggu je kolem 275M. Na 45 ročních nabídkách, s prostřední polovinou mezi 220M a 305M. Hodnota 170M, kterou jsme publikovali v září, stála na sedmi.

Novinka tohoto měsíce — Umalas vs. Kerobokan. Sousední oblasti, různé ceny: kolem 255–260M IDR ročně v Umalasu proti zhruba 205–220M v Kerobokanu.

Nejdražší roční nájem — Seseh. 285M IDR na 96 ročních nabídkách, v souladu se srpnovými 280M, a to na desetinásobném vzorku.

Flexibilita stojí víc, než jsme uváděli. Měsíční nabídky jsou zhruba o 40 % nad ročním nájmem v Kerobokanu, o 50 % v Canggu a o 60–70 % v Seseh, ne o 30 %, která jsme naměřili minulý měsíc.

ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů z října 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.

Shrnutí

Sanur je náš domácí trh a v běžném měsíci zdaleka nejhlubší dataset, který máme. Říjen ale běžný nebyl. Většinu sběru dat jsme přesunuli na západní pobřeží a Sanur se do vzorku vrátil až v závěru měsíce. Tato zpráva proto vypadá jinak: o Sanuru toho říká málo a o západním pobřeží víc než kterýkoli snapshot, který jsme dosud publikovali.

První závěr je to, co vám říct nemůžeme. Celoostrovní medián ročního nájmu vychází na 250M IDR proti 230M v září a snadno by se to dalo nazvat 9% růstem. Takový růst ale doložit neumíme. Vzorek se posunul k dražším oblastem, takže vyšší číslo zachycuje hlavně to, kam jsme se dívali.

Druhý závěr je oprava. Celé měsíce jsme uváděli sesuv ročního nájmu v Canggu: 250M, 212M, 180M, 170M. Říjnových 45 ročních nabídek ho ukazuje na 275M, s prostřední polovinou mezi 220M a 305M. Nájmy za měsíc nevyskočily o 60 %. Dřívější hodnoty se nejspíš kloní k levnějšímu konci Canggu a ta zářijová stála jen na sedmi inzerátech. Dál bychom je nepoužívali.

Třetí závěr je nová informace. Díky 354 ročním nabídkám umíme poprvé ocenit Umalas a Kerobokan zvlášť a nejsou to stejné trhy. Seseh se mezitím prostě udržel: 280M, které jsme v srpnu uvedli na deseti nabídkách, je teď 285M na 96.

„Pětkrát víc inzerátů neukázalo, že se trh pohnul. Ukázalo, co nám na západním pobřeží dosud unikalo.“

Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu

Soukromý bazén je v říjnovém vzorku standardem: má ho 869 z 1 028 inzerátů, tedy 85 % proti 79 % v září. I ten nárůst je efektem vzorku. Západní pobřeží je krajem vil a náš vzorek se o něj teď silně opírá.

Celoostrovní medián bez bazénu vychází na 130M IDR ročně (10,8M měsíčně) na 159 inzerátech proti 80M v září. Rozpočtové oblasti se tento měsíc skoro neobjevují, takže to neznamená, že nájmy bez bazénu vzrostly.

Užitečné číslo je Kerobokan. Umalas a Kerobokan dohromady drží 100 ze 159 inzerátů bez bazénu s mediánem 125M IDR ročně (10,4M měsíčně) a prostřední polovinou mezi 105M a 172M. Většinou jde spíš o domy než o vily: 71 ze 100. Na ročních nabídkách vychází Kerobokan na 120M proti zhruba 205–220M s bazénem, takže soukromý bazén přidá přibližně 70–80 %. Je to nejhlubší čtení bez bazénu, jaké pro západní pobřeží máme.

Detailní analýza oblastí

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Údaje označené ⚠️ stojí na 10 a méně inzerátech, berte je jako hrubý signál. Srovnání s předchozími měsíci níže používají inzeráty s roční cenou v obou měsících, ale složení inzerátů je tento měsíc jiné, takže i u nich je potřeba opatrnost.

🎯 Náš domácí trh: Sanur

Sanur (28 inzerátů, 24 s bazénem): medián ročního nájmu je 230M IDR na 17 ročních nabídkách, stejně jako v září, s prostřední polovinou mezi 185M a 285M. Osm ze 17 leží na 200M nebo níž. Je to zhruba čtvrtina zářijových asi 70 nabídek, takže na základě těchto dat nemůžeme říct, že je trh stabilní.

Musíme také upřesnit to, co jsme uvedli minulý měsíc. Psali jsme, že Sanur klesl z 250M na 230M. Když se každá nemovitost počítá jednou místo každého inzerátu, vychází září pořád na 250M, takže ten pokles byl méně pevný, než jsme uvedli. Stejný výpočet dává pro říjen 215M na 16 nemovitostech. Dokud se vzorek nevrátí, je poctivé rozpětí ročního nájmu v Sanuru 215M až 250M.

Zbytek je na použití příliš tenký: pás u pláže ⚠️ 350M na šesti inzerátech s bazénem, západní strana ⚠️ 200M na devíti a pět měsíčních nabídek za 24,0M měsíčně proti 19,2M při ročním nájmu. Čtyři inzeráty bez bazénu se pohybují od 57M do 160M; lepší kotvou zůstává srpnových 130M.

🌊 Benchmarky západního pobřeží: Canggu a Seseh

Canggu (171 inzerátů, 154 s bazénem): tabulkové číslo je 360M IDR, ale 84 ze 154 inzerátů s bazénem uvádí cenu za měsíc, s mediánem 35,0M. Ze 45 ročních nabídek vychází 275M, tedy 22,9M měsíčně, a stejné číslo dává i počítání každé nemovitosti jednou. Na všech nabídkách vychází Pererenan na 355M, Berawa na 342M a Padonan na 324M; všechny tři zahrnují i měsíční nabídku.

Seseh (187 inzerátů, 176 s bazénem): 285M IDR na 96 ročních nabídkách (275M při počítání každé nemovitosti jednou), s prostřední polovinou mezi 250M a 312M. Srpen vycházel na 280M z deseti nabídek a září na 268M ze čtyř, takže i tenké hodnoty byly zhruba správné. Cemagi vychází na 285M a samotný Seseh na 275M, shodně na 48 nabídkách, což je dost blízko na to, abychom je brali jako jeden trh. Měsíční nabídky jsou 37–40M měsíčně a takto uvádí cenu 35 % inzerátů s bazénem.

🏡 Novinka tohoto měsíce: Umalas a Kerobokan

Umalas a Kerobokan (521 inzerátů, 421 s bazénem): 230M IDR na 354 ročních nabídkách, s prostřední polovinou mezi 180M a 275M. Je to největší vzorek jedné oblasti mimo Sanur, jaký jsme publikovali.

Ceny těchto dvou oblastí se liší. Umalas vychází na 260M na 128 ročních nabídkách (21,7M měsíčně), s prostřední polovinou mezi 208M a 320M. Kerobokan vychází na 205M na 226 nabídkách (17,5M měsíčně), s prostřední polovinou mezi 165M a 250M.

Opakované inzeráty jsou tu časté. Jedna skupina téměř shodných inzerátů tvoří asi 90 inzerátů z Kerobokanu, s cenami od 130M do 420M. Když se každá nemovitost počítá jednou, vychází Umalas na 255M a Kerobokan na 220M, proto obě čísla uvádíme jako rozpětí: zhruba 255–260M proti zhruba 205–220M. Kerobokan je levnější při obou způsobech počítání.

Měsíční nabídky jsou 25,0M měsíčně v Kerobokanu na 47 nabídkách a 40,0M v Umalasu na 15.

⛰️ Jižní benchmark: Uluwatu

Uluwatu (35 inzerátů, 29 s bazénem): 360M IDR na všech nabídkách, proti 10 inzerátům v srpnu a 5 v září, a 25 z 35 přibylo za posledních šest dní měsíce. Jde převážně o měsíční trh: takto uvádí cenu 20 z 29 inzerátů s bazénem, s mediánem 30,5M měsíčně. Roční cenu uvádí jen pět, a to 190M, 275M a 400M, přičemž tři z těch pěti jsou stejná vila za 275M, takže ⚠️ 275M v tabulce zatím není skutečná cena ročního nájmu. Prostřední polovina všech nabídek sahá od 275M do 530M, což potvrzuje místo Uluwatu v prémiové vrstvě ostrova.

🌴 Tento měsíc tence zastoupené: Seminyak a Ubud

Když jsou Umalas a Kerobokan uvedené zvlášť, má samotný Seminyak jen 12 inzerátů, z toho 8 s bazénem, s ⚠️ 235M IDR na všech nabídkách a ⚠️ 240M na čtyřech ročních nabídkách. Čísla Seminyaku z předchozích měsíců zahrnují Umalas a Kerobokan, takže se s tímto řádkem nedají přímo srovnávat. Ubud (9 inzerátů, 8 s bazénem) vychází na ⚠️ 298M a neměl vůbec žádnou roční nabídku, takže je nejčistěji měsíčním trhem v tabulce.

⚠️ Tento měsíc vyřazené

Denpasar, Jimbaran a Nusa Dua měly po 4 inzerátech a Kuta 2, tedy všechny pod naší hranicí pěti inzerátů, takže jsme je vyřadili, místo abychom ukazovali mediány z hrstky nemovitostí. Poslední použitelné hodnoty zůstávají zářijový medián 55M IDR bez bazénu v Denpasaru a srpnové hodnoty 140M v Jimbaranu a 185M v Nusa Dua.

Praktické postřehy

Pokud hledáte kolem Umalasu, podívejte se nejdřív na Kerobokan. Vila se 2 ložnicemi a bazénem má při ročním nájmu medián nabídky zhruba o 35M až 55M IDR ročně nižší, tedy přibližně o 3M až 4,5M měsíčně. Prostřední polovina kerobokanské nabídky sahá od 165M do 250M, takže nabídky kolem 200M jsou hlavní proud, ne výjimečně dobrá cena. Nad zhruba 250M v Kerobokanu byste měli umět říct, za co platíte navíc.

Přestaňte u Canggu počítat se 170M. Naše poslední snapshoty ukazovaly roční nájem v Canggu zhruba na 14–15M měsíčně. Na skutečném vzorku je prostřední polovina 220M až 305M, tedy přibližně 18–25M měsíčně, s mediánem 22,9M. Naše starší rada ale platí: nikdy nevyjednávejte od tabulkových 360M, protože je nafukuje měsíční nabídka. Ptejte se výslovně na roční sazbu.

Flexibilita stojí víc, než jsme vám říkali. Minulý měsíc jsme 30% příplatek za pronájem po měsících nazvali strukturálním. Při srovnání uvnitř jednotlivých oblastí vypadá pro západní pobřeží příliš nízko: zhruba 40 % v Kerobokanu, 50 % v Canggu, 60–70 % v Seseh a kolem 85 % v Umalasu, tam jen na 15 měsíčních nabídkách. Sanur vychází zhruba na 25 %, jen na pěti, a zářijový vzorek byl převážně ze Sanuru, což možná vysvětluje naměřených 30 %. Celoostrovní srovnání (396M proti 250M) rozdíl nadsazuje, protože v ročních nabídkách převažuje Kerobokan a v měsíčních Canggu a Seseh. Část příplatku je navíc dána produktem, protože měsíční nabídka se kloní k vilám prázdninové úrovně. Pokud zůstáváte rok, podepište na rok.

Pokud hledáte kolem 10M IDR měsíčně, je tento měsíc odpovědí Kerobokan. Jeho 79 ročních nabídek bez bazénu má medián 120M ročně (10,0M měsíčně), s prostřední polovinou zhruba mezi 96M a 150M. Počítejte spíš s domem než s vilou. Levnější možností byl v září Denpasar a nejspíš dál je, ale se čtyřmi inzeráty ho tento měsíc ocenit neumíme.

V Sanuru je o 250M pořád možné jednat. Nic v říjnu nenaznačuje, že by ceny zpevnily: osm ze 17 ročních nabídek leží na 200M nebo níž. Ze 17 nabídek ale nový benchmark neurčíte, takže dokud se naše data ze Sanuru nevrátí, berte jako pracovní rozpětí 215M až 250M.

Závěr

Sanur zůstává naším domácím trhem a raději vám řekneme, že je tento měsíc tence zastoupený, než abychom 28 inzerátů předkládali, jako by něco rozhodovaly. Dokud se naše pokrytí nevrátí, čtěte čísla ze Sanuru se stejnou opatrností jako každý malý vzorek.

Přínos října je jinde. Pořádný pohled na západní pobřeží opravil jedno číslo, které jsme publikovali celé měsíce, roční nájem v Canggu. Potvrdil další, ten v Seseh. A poprvé ukázal skutečný cenový rozdíl mezi dvěma sousedními oblastmi, o kterých se obvykle mluví jako o jedné. Nic z toho neříká, že se trh v říjnu pohnul. Všechno vám to ale má pomoci posoudit nabízenou cenu.

Naším cílem je dávat vám tuhle transparentní základnu každý měsíc, abyste mohli vyjednávat s jistotou a věděli, co byste za své peníze měli dostat. Patří k tomu i říct, kdy se změnil vzorek a kdy něco, co jsme uvedli minulý měsíc, neobstálo.

Poznámka k meziměsíčnímu srovnání: čísla z předchozích měsíců jsou přepočítaná na našem aktuálním datasetu a tam, kde je uvedeno srovnání stejného se stejným, omezená na inzeráty s roční cenou. Mohou se proto lišit od hodnot publikovaných v dřívějších snapshotech. Pokud není uvedeno jinak, počítají se inzeráty, ne nemovitosti; stejná vila se často objevuje ve více inzerátech. Počítání každé nemovitosti jednou posune mediány všech nabídek o 10M IDR nebo méně ve větších oblastech (Canggu 350M, Seseh 320M, Umalas a Kerobokan beze změny) a až o 22M v těch tenkých.

Přečtěte si i navazující analýzy: Snapshot trhu pronájmů na Bali: září 2026, Rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali: kde je sweet spot? a Nájmy vil na Bali podle počtu ložnic 2026