Komerční nemovitosti na Bali 2026: co říká 1 003 požadovaných cen o kos, ruko a hotelech

Všichni píšou o balijských vilách. O kos-kosan nepíše nikdo.

Vyhledejte si analýzu balijského realitního trhu a najdete vily, pozemky a občas hotelový obchod. Když jsme ale oddělili každou komerční budovu nabízenou k prodeji na ostrově za posledních pět měsíců, největší jednotlivou kategorií nebylo nic z toho. Byly to kos-kosan — místní ubytovny s pokoji na měsíční nájem — s 37,5 % celé komerční nabídky.

Tohle je ta část balijského trhu, která běží v indonéštině, prodává indonéským kupcům a v angličtině se skoro neobjevuje. Naše ostatní reporty ji záměrně odfiltrovávají, aby nekřivila ceny vil ani výnosy z pronájmu. Tenhle report dělá pravý opak: je celý z toho, co jinak vyhazujeme.

• 1 003 unikátních komerčních inzerátů napříč Bali
• 874 se spolehlivou požadovanou cenou
• 20. března – 14. srpna 2026 — období dat
• 8 typů nemovitostí, od kosu po hotel
• 100% reálná data

Ceny komerčních nemovitostí na Bali podle typu

Mediány požadovaných cen komerčních budov, deduplikováno (stejná nemovitost nabízená pěti agenty se počítá jednou):

ℹ️ Denně sbíráme veřejné peer-to-peer inzeráty komerčních nemovitostí z nejaktivnějších balijských realitních kanálů, deduplikujeme je vlastním párovacím systémem a vyřazujeme inzeráty, jejichž uvedená cena nesedí s textem. Jde o požadované ceny, ne uzavřené transakce. Šest inzerátů nad 200 mld. IDR jsme vyloučili jako zjevné překlepy. Vzorky u restaurací, kanceláří a „ostatních“ jsou malé — cokoli pod 40 inzerátů berte jako signál, ne jako verdikt.

Klíčová zjištění

Kos-kosan je ten trh — 37,5 %. Na Bali se prodává víc kos-kosan než hotelů, guesthousů, skladů a restaurací dohromady. Medián žádá 2,55 mld. IDR za 10 pokojů.

Turistická přirážka — 2,7×. Pokoj v kosu stojí v mediánu 260M IDR. Pokoj v guesthousu 708M. Budovy jsou velikostně skoro stejné; liší se, kdo v nich spí.

Komerční pozemek je dražší jen o 5 %. 1,50 mld. IDR za ar proti 1,43 mld. Bali oceňuje lokalitu, ne povolení — a povolení rozhoduje, jestli váš podnik smí vůbec otevřít.

Dva ostrovy, ne jeden trh. 67 % kosů, 61 % skladů a 58 % obchodních domů ruko je v Denpasaru. U hotelů je to 6 % a u guesthousů 4 %. Tyhle segmenty se skoro nepotkávají.

ℹ️ Přepočty na pokoj vycházejí z 308 kosů a 78 guesthousů, které uvádějí počet pokojů; přirážka za pozemek z 828 komerčních a 5 134 rezidenčních freehold inzerátů.

Shrnutí

Balijský komerční trh se dělí na dvě poloviny a dělicí čára není cena — je to zákazník.

Místní příjmový trh — kos-kosan, ruko, sklady — sedí v Denpasaru a okolí a prodává indonéským investorům. Objemem je to větší polovina: 679 z našich 1 003 inzerátů. Ceny jsou skromné a pozoruhodně konzistentní. Kos v Denpasaru žádá 2,60 mld., ruko 3,60 mld., sklad 5,80 mld. Pokoje i metry se cení předvídatelně: 250M za pokoj v kosu, 18M za metr čtvereční stavby u ruko. Je to nudná, funkční realita kupovaná kvůli měsíčnímu nájmu od studentů, pracujících a malých firem.

Turistický ubytovací trh — hotely, guesthousy, restaurace — leží na pobřeží a v Ubudu a je naceněný v úplně jiné měně. Hotel v Kutě žádá medián 40 mld., Nusa Dua 42 mld., Ubud 35 mld. Guesthousy jdou od 7 mld. v Canggu po 15 mld. v Jimbaranu. Denpasar se skoro neúčastní: 8 hotelů a 4 guesthousy za pět měsíců.

„Kos a guesthouse můžou být tatáž budova se stejnými jedenácti pokoji. Jeden žádá 2,6 mld., druhý 9 mld. Nekupujete cihly — kupujete právo účtovat si za noc.“

Nejužitečnější číslo v tomhle reportu je právě ten 2,7násobek, protože nejjasněji říká, kde v balijských komerčních nemovitostech skutečně leží hodnota. Není ve stavbě. Pokoj se v Sesetanu postaví za zhruba stejné peníze jako v Seminyaku. Přirážka je lokalita, typ hosta a povolení, na které podnik běží — a z těch tří je v inzerátu vidět jen to první.

Kos-kosan: největší kategorie, o které nikdo nepíše

Typický kos z našeho seznamu má 10 pokojů (čtvrtina jich má 7 a méně, čtvrtina 13 a víc, největší 35), stojí na 223 m² pozemku s 300 m² zastavěné plochy a žádá 2,55 mld. IDR. Na pokoj vychází celoostrovní medián 260M — čtvrtina se prodává pod 201M, čtvrtina nad 385M.

Denpasar ten trh tvoří — 231 z 308 naceněných kosů s uvedeným počtem pokojů. Výjimky jsou poučné: Kuta a Jimbaran stojí na pokoj 1,5–1,8násobek Denpasaru a jimbaranský shluk je z velké části studentské bydlení u univerzity Udayana, tedy opravdu jiná nájemnická základna s opravdu jiným nájmem. Sanur a Seminyak vypadají na pokoj levně, ale při 6 a 11 inzerátech jde o náznak, ne o závěr.

Guesthousy: stejná budova, naceněná pro turisty

Guesthouse má v našich datech medián 11 pokojů — o jeden víc než kos — na 444 m² pozemku a žádá 9,00 mld. Na pokoj: 708M proti 260M u kosu.

Rozptyl uvnitř kategorie je stejně široký jako propast ke kosům: pokoj v seminyackém guesthousu stojí 3,2násobek toho jimbaranského. Sanur, kde máme u tohohle typu nejhlubší data, sedí uprostřed na 750M.

Když obě tabulky položíte vedle sebe, nejostřejší srovnání celého reportu je to seminyacké: 208M za pokoj v kosu, 1,33 mld. za pokoj v guesthousu, ve stejné oblasti. Oba vzorky jsou malé — 11 a 10 inzerátů — takže s přesným násobkem opatrně. Směr ale sporný není. A vyplatí se pochopit proč, než tu mezeru začnete považovat za arbitráž. Budova dosáhne na ekonomiku guesthousu jen tehdy, když v ní tak smí fungovat.

Ruko, sklady a zbytek

Ruko (obchodní domy) jsou objemový produkt malého indonéského podnikání: 211 inzerátů, medián 3,60 mld., 199 m² stavby na 192 m² pozemku, 16M IDR za metr čtvereční budovy (Denpasar 18M, jinde 14M). Čtvrtina se nabízí pod 2,30 mld., což z nich dělá nejlevnější reálný vstup do balijských komerčních nemovitostí — pod požadovanou cenou vily v Canggu nebo Sanuru.

Sklady jsou překvapením datasetu: 92 inzerátů, 61 % v Denpasaru, medián 5,50 mld., ale s obrovským rozptylem (dolní kvartil 2,53 mld., horní 12,50 mld.), protože „gudang“ pokrývá všechno od plechové haly po distribuční centrum.

Hotely žádají medián 32,00 mld., tedy 1,21 mld. na pokoj napříč 76 inzeráty s uvedeným počtem pokojů, při mediánu 24 pokojů. Podle oblastí: Nusa Dua 42 mld., Kuta 40 mld., Ubud 35 mld., Seminyak 25 mld., Uluwatu 10 mld.

Restaurace a kavárny nacenit poctivě neumíme. Třicet pět inzerátů s dolním kvartilem 2,05 mld. a horním 67 mld. není trh — je to nálepka, pod kterou se vejde sanurský warung i beach club v Canggu. Řádek uvádíme pro úplnost a při vyjednávání bychom ho necitovali.

Hlubší pohled na čísla

Proč je komerční pozemek dražší jen o 5 %?

Protože na Bali určuje požadovanou cenu lokalita a vzácnost, ne územní plán. Prodejce pětiarového pozemku u hlavní silnice v Denpasaru ho ocení podle sousedních pozemků, ne podle výpočtu příjmu, který by na něm šel vygenerovat. Naše komerční inzeráty žádají medián 1,50 mld. za ar proti 1,43 mld. u rezidenčních — statisticky skoro stejný pozemek.

Pro kupce je to past převlečená za výhodu. Těch 5 %, které jste nezaplatili, je přesně těch 5 %, které by představovaly jistotu, co smíte postavit a provozovat. Zóny jsou na Bali barevně vyznačené v územním plánu: růžové a turistické zóny komerční a ubytovací činnost povolují, žluté rezidenční ne. Dva pozemky s totožnou cenou můžou ležet každý na jiné straně té čáry — a z inzerátu nepoznáte, který je který.

Když je pokoj v kosu za 260M a v guesthousu za 708M, proč to prostě nepřestavět?

Lidé se o to pokoušejí pořád a je to nejčastější způsob, jak se zahraniční peníze na balijských komerčních nemovitostech zaseknou. Není to problém rekonstrukce — pokoje už pokoji jsou. Je to problém povolení. Placené ubytování na noc vyžaduje, aby to zóna umožňovala, aby stavební povolení (PBG, dřív IMB) odpovídalo skutečnému využití a aby na tu činnost existovala provozní licence. Kos v žluté rezidenční zóně v Sesetanu se legálně guesthousem nestane, ať jsou postele sebelepší.

Druhou překážkou je poptávka. Kos v Sesetanu přestavěný na guesthouse je pořád v Sesetanu, kde turisté nejsou. Ta 2,7násobná přirážka je zhruba půl na půl licence a lokalita — a ani jednu z těch polovin nekoupíte s barvou na zdi.

Jak spolehlivé je samotné rozdělení na typy?

Středně — a řekneme to na rovinu. Komerční inzeráty nechodí s čistou nálepkou typu, takže je klasifikujeme podle formulace inzerátu, s předností pro nadpis před tělem textu. Převažují jasné případy: 96 % kosů a 98 % ruk poznáme už z jejich vlastního nadpisu.

Měkké okraje jsou u malých kategorií. Zhruba polovina inzerátů zmiňuje víc než jedno využití — „ruko vhodné na kos nebo kancelář“ je na Bali běžný způsob inzerce — a jednu nálepku je nutné zvolit. Tahle nejednoznačnost se koncentruje přesně tam, kde jsou vzorky už tak tenké: restaurace, kanceláře a „ostatní“. Čtyři velké kategorie, které nesou 80 % dat, bychom obhájili.

Čtyřicet jedna inzerátů (4,1 %) se otypovat nepodařilo vůbec; v tabulce typů nejsou, v celkových součtech ano.

Jak by vypadaly výnosy z pronájmu?

Nezveřejňujeme je, protože je neumíme spočítat poctivě. Komerční nájmy se na Bali inzerují kanály, které se s prodejním trhem skoro nepřekrývají — majitel kosu v Denpasaru obsazující pokoje neinzeruje stejně jako agent prodávající celou budovu. Jakýkoli výnos, který bychom spočítali, by dělil nájem z jednoho segmentu cenou z jiného a vyrobil číslo, které žádná reálná budova nedodá.

Pro měřítko: naše rezidenční data ukazují hrubé výnosy 6,9 % až 11,5 % podle oblasti a ty počítáme ze spárovaných vzorků, kterým věříme. Jakýkoli komerční výnos, který vám někdo nabídne bez uvedení vzorku nájmů, berte jako marketing.

Praktické závěry

Cena na pokoj je jediné číslo, které budovy srovnává. Kos za 2,55 mld. a guesthouse za 9,00 mld. nejsou srovnatelné, dokud nevydělíte počtem pokojů — a pak vám 260M proti 708M řekne, za co vlastně platíte. U každé ubytovací nemovitosti se ptejte na počet pokojů dřív než na cenu; když se prodejce v tomhle bodě vyhýbá, je to samo o sobě informace.

Zónu ověřte dřív než cokoli jiného, včetně ceny. Požadovaná cena neobsahuje skoro žádnou informaci o tom, jestli je váš zamýšlený podnik na daném pozemku legální — přesně to nám říká ta 5% přirážka za pozemek. Zóna, stavební povolení (PBG/IMB) odpovídající skutečnému využití a provozní licence na vaši konkrétní činnost jsou to, co dělí fungující podnik od velmi drahé rezidenční budovy. Rozhoduje se to na úřadě a v banjaru, ne v inzerátu.

Denpasar je skutečný trh se skutečnou hloubkou a je levný. 231 kosů a 118 ruko za pět měsíců, s mediány 2,60 mld. a 3,60 mld. Pokud chcete příjem, a ne lifestylové aktivum, data říkají, že fungující komerční trh ostrova je ve vnitrozemí — ne na pobřeží, kam ukazují brožury.

Tenké kategorie diskontujte. Kanceláře (12 inzerátů), restaurace (35), ostatní (18) — mediány uvádíme pro úplnost a neměly by kotvit vyjednávání. Kos, ruko, hotel a guesthouse jsou ty čtyři, o které bychom se s prodejcem hádali.

Jsou to požadované ceny. Komerční prodejci na Bali vyjednávají, často víc než ti rezidenční, protože okruh kupců pro desetipokojový kos v Sesetanu je malý a místní. Tabulky výše jsou startovní rošt.

Závěr: trh za trhem

Příběh balijských nemovitostí se vypráví přes vily, ale třetina všeho, co se na ostrově komerčně prodává, je ubytovna v Denpasaru pronajímající pokoje Indonésanům na měsíce. Je to nejméně okouzlující a nejvíc funkční realita na Bali, obchoduje se za zlomek pobřežních cen a v angličtině o ní není skoro nic.

Čísla vám dají mapu: 260M pokoj v kosu, 708M pokoj v guesthousu, 16M metr čtvereční obchodního domu, 1,21 mld. hotelový pokoj. Co vám neřeknou, je to jediné, co rozhoduje, jestli to celé bude fungovat — jestli právě ta budova na právě tom pozemku smí provozovat podnik, který zamýšlíte, a jestli to sousedé unesou.

To se rozhoduje na místě. Náš tým na Bali nemovitost prohlédne, prověří zónu i povolení a vyjedná cenu, než se pohnou vaše peníze. U komerčních nemovitostí ta kontrola není doplněk — je to celý obchod.