Snapshot trhu pronájmů na Bali: srpen 2026

Snapshot trhu pronájmů — srpen 2026

Reálná data o pronájmech z 571 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.

• 571 inzerátů napříč Bali
• srpen 2026 — období dat
• 11 oblastí v analýze
• 100% reálná data

Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti

ℹ️ Jak číst cenové sloupce. Zhruba dvě třetiny balijských inzerátů uvádějí cenu za rok, ne za měsíc — roční nájem je na ostrově výchozí dlouhodobý produkt. Měsíční sloupce jsou tato roční cena vydělená dvanácti, tedy kolik vás roční nájem stojí měsíčně. Není to sazba za pronájem měsíc po měsíci: ta vyjde podstatně dráž a letos v srpnu víc než kdy dřív (viz níže). Každý sloupec je samostatný medián, takže roční a měsíční číslo na jednom řádku jsou si blízko, ale nejsou přesně dvanáctinásobkem. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více aktivními inzeráty, ⚠️ označuje údaj stojící na 10 a méně inzerátech a — znamená, že oblast neměla ani jeden inzerát daného typu.

Klíčové postřehy z trhu

Nejdražší trh — Uluwatu. 365M IDR ročně, na deseti inzerátech rozprostřených od 180M do 840M. Cenový strop, ne tržní cena.

Nejstabilnější expatské centrum — Sanur. 250M IDR ročně třetí měsíc v řadě, prostřední polovina nabídky s bazénem mezi 200M a 275M.

Skutečný příběh měsíce — Canggu se rozpadlo na dva trhy. Roční nájem spadl na 180M IDR (15,0M měsíčně), zatímco měsíční sazby vyrostly na 31,0M — stejná oblast, dvojnásobná cena, rozhoduje jen typ smlouvy.

Největší úspora bez bazénu — Sanur. 130M IDR ročně proti 250M s bazénem — úspora 48 %, beze změny proti červenci, a mimo Denpasar dál nejhlubší rozpočtová nabídka.

ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů ze srpna 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.

Shrnutí

Jako specialisté působící přímo v Sanuru soustředíme sběr dat právě sem, takže pro tuto oblast máme nejrobustnější a nejúplnější dataset (tento měsíc 244 analyzovaných inzerátů). Abychom klientům poskytli úplný obraz ostrova, sledujeme i sekundární srovnávací trhy jako Canggu, Seseh a Uluwatu — ukazují, kde Sanur stojí v širším kontextu Bali.

Hlavní číslo se už třetí měsíc nepohnulo: celoostrovní medián ročního nájmu vily se 2 ložnicemi a bazénem zůstal na 250M IDR a Sanur zůstal přesně na téhle hodnotě rovněž třetí měsíc.

Pod tím rovným povrchem se ale v srpnu stalo něco, co červenec neudělal — trh se rozdělil na dva různé produkty za dvě různé ceny. Při srovnání stejného se stejným, tedy jen na ročních nájmech, se celoostrovní medián znovu uvolnil, z červencových 240M na 230M, čímž pokračuje pozvolný sesuv, který v červnu začínal na 250M. Měsíční sazby se hnuly opačným směrem, z 25,0M IDR měsíčně na 30,0M. V červenci činila prémie za flexibilitu zhruba 9 %, v srpnu je to zhruba 30 %.

„Cena ostrova se nezměnila. Změnilo se to, že rok ve vile a měsíc v té samé vile už nejsou ceněné ani vzdáleně stejně.“

Část toho jde na vrub kalendáře — srpen je hlavní sezona a vily nabízené po měsících jsou nadprůměrně často prázdninové kategorie — ale ten rozestup je na pouhou sezonnost příliš velký a koncentruje se přesně v oblastech, kde se trh ročních nájmů zmenšuje.

Poznámka k letošnímu srpnovému vzorku. Srpnový dataset je menší než červencový, 571 inzerátů proti 709. Jde o změnu na naší sběrné straně, ne o propad balijské nabídky: jeden z našich datových kanálů byl většinu měsíce přerušený, zatímco ostatní běžely normálně, a ten výpadek se koncentruje v Sanuru. S čísly to nehýbe — sanurský medián je 250M v červenci i v srpnu a prostřední polovina tamní nabídky s bazénem leží v obou měsících ve stejném pásmu.

Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu

Soukromý bazén zůstává v expatské nabídce na Bali standardem: má ho 428 z 571 inzerátů, tedy 75 %. Stejně jako v červenci je na západě ten podíl skoro úplný — 78 z 84 inzerátů v Canggu a 45 ze 48 v Seminyaku — a Seseh ani Uluwatu nezaznamenaly jediný dvouložnicový inzerát bez bazénu.

Celoostrovně sedí rozpočtový segment na ročním mediánu 95M IDR, tedy 8,3M měsíčně, proti 250M s bazénem. Měsíční hodnota je shodná s červencem, roční medián se uvolnil ze 100M.

Jen dvě oblasti mají rozpočtovou vrstvu dost hlubokou na poctivý popis. Sanurských 43 inzerátů bez bazénu dává roční medián 130M IDR (10,8M měsíčně) — přesně červencové číslo, na polovičním vzorku. Denpasarských 44 dává 75M (6,2M měsíčně), nahoru z červencových 65M a červnových 70M. Všude jinde stojí sloupec bez bazénu na dvou až osmi inzerátech a je to spíš historka než údaj: šest cangguských se pohybuje od 57M do 350M ročně, což není trh, ale seznam.

Bazénová prémie v Sanuru tak dělá zhruba 120M IDR ročně — přibližně polovina nájmu, beze změny proti červenci. To je číslo, se kterým se dá vyjednávat.

Detailní analýza oblastí

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Údaje označené ⚠️ stojí na 10 a méně inzerátech — berte je jako hrubý signál, ne jako pevný závěr. Meziměsíční srovnání níže jsou dělaná stejné se stejným, tedy na inzerátech, které v obou měsících uvedly roční cenu.

🎯 Hlavní zaměření: Sanur

Sanur (244 inzerátů, 201 s bazénem): náš hlavní trh vykazuje medián ročního nájmu 250M IDR — shodně s červnem i červencem, na 166 ročních nabídkách. Prostřední polovina nabídky s bazénem se vejde mezi 200M a 275M ročně (16,7M až 22,9M měsíčně), tedy do stejného pásma jako minulý měsíc. Sanur je zároveň nejopravdovější „roční“ trh ostrova: měsíční sazbu inzeruje jen 6 % jeho vil s bazénem, proti 37 % v Canggu.

Uvnitř Sanuru si pás u pláže říká o 285M IDR ročně na 54 inzerátech s bazénem, proti 228M u 96 inzerátů na západní straně — prémie zhruba 57M, tedy 25 %. V červenci stejné rozdělení dávalo 275M proti 235M, takže se mezera rozevřela zhruba o 40 %. Pro dlouhodobě žijící expatské rodiny zůstává západní strana tou hodnotovou volbou: stejná pěší dostupnost nemocnic a mezinárodních škol za tři čtvrtiny ceny.

🌊 Sekundární benchmarky západního pobřeží: Canggu a Seseh

Canggu (84 inzerátů, 78 s bazénem) je nejdůležitější oblastí měsíce a jeho tabulkové číslo je zároveň nejzavádějící údaj celého přehledu. Ukazuje 295M IDR ročně — nahoru z červencových 264M — zatímco skutečná cena ročního nájmu klesla už třetí měsíc v řadě: 250M v červnu, 212M v červenci, 180M v srpnu, tedy o 28 % za dva měsíce. Tabulkové číslo vyrostlo proto, že se změnilo složení nabídky, ne proto, že by cokoli zdražilo: měsíční sazbu dnes uvádí 37 % cangguských vil s bazénem proti 24 % v červenci a tyto sazby vylétly z 26,5M na 31,0M měsíčně. Roční nájem v Canggu tak vychází zhruba na 15,0M měsíčně; ta samá vila po měsících stojí kolem 31,0M.

Seseh (17 inzerátů, všechny s bazénem): 300M IDR v tabulce a 280M při srovnání stejného se stejným proti 250M v červenci — nahoru zhruba o 12 %, ale na pouhých deseti ročních nabídkách, a to v oblasti, jejíchž sedmnáct inzerátů se rozprostírá od 200M do 786M. Seseh zůstává dvouvrstvým trhem, ne jednou cenou.

⛰️ Sekundární jižní benchmark: Uluwatu

Uluwatu (10 inzerátů, všechny s bazénem): nominálně cenový strop ostrova na 365M IDR ročně. Stejně jako v červenci je medián to nejméně užitečné číslo — těch deset inzerátů dává 180M, 264M, 300M, 336M, 350M, 380M, 450M, 450M, 456M a 840M, takže „medián“ je prostě střed velmi širokého a velmi tenkého rozptylu. Roční cenu uvedly jen tři, což je na jakékoli meziměsíční srovnání příliš málo. Uluwatu vám říká, kolik stojí špička ostrova, ne kolik stojí Uluwatu.

🌴 Sekundární alternativy: Seminyak, Ubud a Jimbaran

Seminyak (48 inzerátů, 45 s bazénem): 200M IDR ročně v tabulce a 192M při srovnání stejného se stejným proti 200M v červenci — dolů zhruba o 4 %, tedy stejný mírný sesuv jako celý ostrov. Rozpočtová vrstva tu prakticky zmizela: bez bazénu jsou tři inzeráty ze 48. Ubud (23 inzerátů, 15 s bazénem): 240M IDR, ale Ubud zůstává nejvíc „měsíčním“ trhem ostrova — měsíční sazbu uvádí 60 % jeho vil s bazénem a roční cenu jen dva inzeráty, takže s červencem není co poctivě srovnávat. Jimbaran (10 inzerátů, 8 s bazénem): 140M IDR ⚠️, dolů z červencových 220M, ale na osmi inzerátech s bazénem od 90M do 308M. Berte to jako tenký měsíc, ne jako propad.

⚠️ Varování u malých vzorků a rozpočtové extrémy

Denpasar (54 inzerátů) je místo, kde levná nabídka skutečně žije: 44 inzerátů je bez bazénu s ročním mediánem 75M IDR (6,2M měsíčně) a tahle rozpočtová vrstva od července zpevnila zhruba o 15 %. Jeho bazénová vrstva je pravý opak — deset inzerátů, medián 230M a jednotlivé ceny šplhající až k 450M. Tabulkové číslo vypadá jako skok z červencových 135M; na pěti inzerátech, které uvedly roční cenu, je medián 135M, tedy přesně tam, kde byl. Bazénový sloupec Denpasaru ignorujte a používejte ten bez bazénu — je to jedno ze dvou nejspolehlivějších rozpočtových čísel na ostrově. Nusa Dua (6 inzerátů) zůstává na plánování příliš malá v obou směrech.

Praktické postřehy

Cena za flexibilitu se tento měsíc zhruba ztrojnásobila. V červenci vycházely měsíční nabídky v ročním přepočtu na 261M IDR proti 240M u ročních nájmů, tedy prémie 9 %. V srpnu je to 300M proti 230M, tedy 30 %, a po oblastech jsou ty rozestupy ještě větší: v Canggu 31,0M IDR měsíčně proti 15,0M při ročním nájmu, v Seseh 39,0M proti 23,3M, v Sanuru 32,5M proti 20,0M, v Seminyaku 20,0M proti 16,0M. Dvě výhrady, než podle toho začnete jednat: srpen je hlavní sezona a vily nabízené po měsících spadají spíš do prázdninové kategorie, takže ne vždy srovnáváte stejný dům. Směr je ale jednoznačný — a pokud zůstáváte rok, podpis na rok se nikdy nevyplácel víc.

Inzerovaná cena Canggu a skutečná cena Canggu se od sebe oddělily. Tohle je nejpoužitelnější věc v datech tohoto měsíce. Číslo, které u Canggu uvidíte — včetně toho našeho, 295M IDR — dnes nahoru táhne nabídka mířená na krátkodobé pobyty, která s dlouhodobým bydlením nemá nic společného. Skutečný roční nájem spadl na 180M, tedy zhruba 15,0M měsíčně, což je pod sanurskými 20,8M. Pokud chcete v Canggu rok, neberte tabulkovou cenu: ptejte se výslovně na roční sazbu a vězte, že se trh od června posunul o 28 % ve váš prospěch. Pokud chcete v Canggu tři měsíce, počítejte měsíčně zhruba s dvojnásobkem.

Sanurská prémie za pláž se rozevírá a hodnota sedí na západní straně. Pás u pláže si dnes říká o 285M IDR ročně proti 228M na západní straně — o 57M, tedy o čtvrtinu víc, z červencového rozdílu 40M. V absolutních číslech jsou obě poloviny stabilní; změnila se vzdálenost mezi nimi. Pro rodinný pronájem se 2 ložnicemi, kde denní rutinu tvoří škola, nemocnice a supermarket spíš než promenáda, koupíte na západní straně stejnou logiku polohy za tři čtvrtiny peněz.

Pokud máte rozpočet pod 10M IDR měsíčně, existují na ostrově dvě poctivé odpovědi. Denpasar bez bazénu za 75M ročně (6,2M měsíčně) na 44 inzerátech a Sanur bez bazénu za 130M ročně (10,8M měsíčně) na 43. Všude jinde rozpočtový produkt ve dvouložnicové podobě buď neexistuje, nebo ho je tak málo, že se z něj nedá vybírat. Canggu a Seminyak zvlášť nenabízejí žádnou cestu dolů: bazén má 93 % a 94 % jejich inzerátů, takže vodu za nižší nájem nevyměníte.

Závěr

Balijský trh pronájmů dál vykazuje výrazné regionální vzorce, ale úspěšná orientace v něm vyžaduje vědět, odkud vaše data pocházejí. Protože je Sanur naší hlavní specializací, soustředíme sem sběr dat nejvíc. Díky téhle cílené metodice je náš sanurský dataset (tento měsíc 244 inzerátů) nejrobustnější a nejúplnější na ostrově a dává vám spolehlivou základnu o místním expatském trhu.

Srpnové ponaučení zní, že rovné hlavní číslo umí zakrýt trh, který se rozpadá na dva. Medián ostrova se od června nepohnul a sanurský se nepohnul vůbec — jenže roční nájem už třetí měsíc pomalu klesá, měsíční sazba vyskočila nahoru a v Canggu jsou dnes obě ve stejných ulicích na dvojnásobek od sebe. Správná otázka už nezní „kolik tady stojí vila“, ale „kolik tady stojí vila na mou smlouvu“.

Naším cílem je dávat vám tuhle transparentní základnu každý měsíc — obzvlášť na našem domácím trhu v Sanuru — abyste mohli vyjednávat s jistotou a věděli přesně, co byste za své peníze měli dostat.

Poznámka k meziměsíčnímu srovnání: červencová čísla jsou přepočítaná na našem aktuálním datasetu a tam, kde je uvedeno srovnání stejného se stejným, omezená na inzeráty, které v obou měsících uvedly roční cenu. Mohou se proto lišit od hodnot publikovaných v červencovém snapshotu.

Přečtěte si i navazující analýzy: Snapshot trhu pronájmů na Bali: červenec 2026, Rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali: kde je sweet spot? a Nájmy vil na Bali podle počtu ložnic 2026