Snapshot trhu pronájmů na Bali: červenec 2026

Snapshot trhu pronájmů — červenec 2026

Reálná data o pronájmech ze 709 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.

• 709 inzerátů napříč Bali
• červenec 2026 — období dat
• 12 oblastí v analýze
• 100% reálná data

Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti

ℹ️ Jak číst cenové sloupce. Zhruba dvě třetiny balijských inzerátů uvádějí cenu za rok, ne za měsíc — roční nájem je na ostrově výchozí dlouhodobý produkt. Měsíční sloupce jsou tato roční cena vydělená dvanácti, tedy kolik vás roční nájem stojí měsíčně. Není to sazba za pronájem měsíc po měsíci: ta vyjde podstatně dráž (viz níže). Každý sloupec je samostatný medián, takže roční a měsíční číslo na jednom řádku jsou si blízko, ale nejsou přesně dvanáctinásobkem. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více aktivními inzeráty a ⚠️ označuje údaj stojící na 10 a méně inzerátech.

Klíčové postřehy z trhu

Nejdražší trh — Uluwatu. 300M IDR ročně za vily s bazénem, na nejtenčím a nejrozštěpenějším prémiovém vzorku ostrova.

Nejstabilnější expatské centrum — Sanur. 250M IDR ročně, beze změny proti červnu, přestože se vzorek víc než zdvojnásobil.

Jediný skutečný pokles měsíce — Canggu. Roční nájmy dolů zhruba o 10 %, z 250M na 225M IDR při srovnání stejného se stejným.

Největší úspora bez bazénu — Sanur. 130M IDR ročně proti 250M s bazénem — úspora 48 % a nejhlubší rozpočtová nabídka na ostrově.

ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů z července 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.

Shrnutí

Jako specialisté působící přímo v Sanuru soustředíme sběr dat právě sem, takže pro tuto oblast máme nejrobustnější a nejpřesnější dataset (tento měsíc 348 analyzovaných inzerátů). Abychom klientům poskytli úplný obraz ostrova, sledujeme i sekundární srovnávací trhy jako Canggu, Seseh a Uluwatu — ukazují, kde Sanur stojí v širším kontextu Bali.

Hlavní zpráva července zní, že cena roku na Bali se nepohnula. Celoostrovní medián ročního nájmu vily se 2 ložnicemi a bazénem se druhý měsíc v řadě drží na 250M IDR a Sanur zůstal přesně na téhle hodnotě, přestože se náš tamní vzorek víc než zdvojnásobil.

Zaslouží si to ovšem varování, protože měsíční čísla vyprávějí měkčí příběh — zdánlivý celoostrovní pokles o 7 %. Většina z toho není změna ceny. V červnu inzerovalo měsíční sazbu 28 % vil s bazénem, v červenci už jen 18 %. A protože měsíční nabídky jsou výrazně dražší, trh, který prostě častěji uvádí roční cenu, vypadá měsíčně levněji, i když si za rok účtuje úplně stejně. Při srovnání stejného se stejným — ročních nájmů proti ročním — si ostrov svou hladinu udržel.

„Cena roku na Bali se nepohnula. Změnilo se to, jak ji pronajímatelé uvádějí — a samo o sobě to dokáže udělat z rovného trhu klesající.“

Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu

Soukromý bazén je v expatské nabídce na Bali standard, ale v červenci bylo nezvykle dobře vidět, kolik ten standard stojí. Napříč ostrovem mělo bazén 533 ze 709 inzerátů — a na západě je ten podíl skoro úplný: 85 z 91 inzerátů v Canggu a 52 z 54 v Seminyaku.

Právě proto je sloupec „bez bazénu“ tak rozkolísaný. Tam, kde rozpočtová vrstva prakticky neexistuje, stojí její medián na hrstce inzerátů a divoce skáče — čtyři inzeráty bez bazénu v Seseh jsou dokonce dražší než tamní vily s bazénem, což o Seseh neříká nic než to, že čtyři inzeráty nejsou trh.

Sanur je výjimka — a to je příběh měsíce. S 81 inzeráty bez bazénu proti červnovým 28 je Sanur jediná oblast, kde je rozpočtový segment dost velký na poctivý popis: roční medián 130M IDR, tedy 10,8M měsíčně. Při srovnání stejného se stejným dává tenhle segment 225M v červnu proti 128M v červenci — jenže je to objev, ne propad. Červnový tenký vzorek dosáhl jen na horní konec rozpočtové vrstvy, hlubší červencová data pokrývají celou.

Bazénová prémie v Sanuru tak dělá zhruba 120M IDR ročně. To je poctivé číslo, se kterým se dá vyjednávat: zhruba polovina nájmu je ve většině případů voda.

Detailní analýza oblastí

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Mějte to při čtení na paměti. Údaje označené ⚠️ stojí na 10 a méně inzerátech — berte je jako hrubý signál, ne jako pevný závěr. Meziměsíční srovnání níže jsou dělaná stejné se stejným, tedy na inzerátech, které v obou měsících uvedly roční cenu.

🎯 Hlavní zaměření: Sanur

Sanur (348 inzerátů, 267 s bazénem): náš hlavní trh vykazuje medián ročního nájmu 250M IDR — shodně s červnem, na vzorku, který vyrostl z 99 na 213 ročních nabídek. Prostřední polovina nabídky s bazénem se vejde mezi 200M a 278M ročně (16,7M až 24,1M měsíčně), což je na balijské poměry opravdu úzké pásmo. Zůstává největším objemem čistých, deduplikovaných inzerátů v naší databázi a zlatým standardem pro dlouhodobě žijící expatské rodiny, které oceňují pěší dostupnost pobřežní promenády, nemocnic a špičkových mezinárodních škol.

🌊 Sekundární benchmarky západního pobřeží: Canggu a Seseh

Canggu (91 inzerátů): jediný jednoznačný pokles měsíce, z 250M na 225M IDR ročně při srovnání stejného se stejným, tedy zhruba o 10 %. Pozor: tabulkové číslo Canggu (264M) leží nad touhle hladinou proto, že Canggu má nezvykle velký podíl nabídky mířené na krátkodobé pobyty, která si říká o víc. Seseh (20 inzerátů): uvolnění z 300M na 263M a pokračování normalizace, kterou jsme popsali v červnu.

⛰️ Sekundární jižní benchmark: Uluwatu

Uluwatu (16 inzerátů, 10 s bazénem): nominálně cenový strop ostrova na 300M IDR ročně. Medián je tu ovšem to nejméně užitečné číslo. Těch deset vil s bazénem tvoří dva oddělené shluky — pět mezi 9M a 21M měsíčně, pět mezi 34M a 45M — a mezi nimi není nic. Uluwatu tenhle měsíc nemá tržní cenu; má prémiovou vrstvu na útesu a skromnou místní vrstvu, a medián přistál přesně do prázdna mezi nimi. Ročních nabídek je navíc tak málo, že srovnání s červnem nedává smysl vůbec.

🌴 Sekundární alternativy: Seminyak, Ubud a Jimbaran

Seminyak (54 inzerátů): v tabulce 210M IDR ročně a při srovnání stejného se stejným prakticky beze změny — 200M v červnu proti 205M v červenci. Jeho zdánlivý měsíční pokles je artefakt způsobu inzerce, ne sleva. Ubud (35 inzerátů): 260M IDR, ale s pouhými pěti ročními nabídkami v červnu není co poctivě srovnávat; Ubud je nejvíc „měsíční“ trh ostrova, měsíční sazbu inzeruje 23 z jeho 31 vil s bazénem. Jimbaran (15 inzerátů): 220M IDR na stále malém vzorku.

⚠️ Varování u malých vzorků a rozpočtové extrémy

Denpasar (55 inzerátů) je místo, kde levná nabídka skutečně žije: 41 inzerátů je bez bazénu s ročním mediánem 65M IDR (5,4M měsíčně). Jeho bazénová vrstva vychází na 135M ročně ze 14 inzerátů — viz níže. Nusa Dua (7 inzerátů) zůstává na plánování příliš malá v obou směrech a její medián 280M s bazénem stojí na dvou nemovitostech.

Praktické postřehy

Platit po měsících vyjde o 20–40 % dráž než podepsat na rok. Tohle je nejcennější věc v datech tohoto měsíce. Dvě třetiny balijských inzerátů uvádějí roční cenu a právě tyhle roční nabídky měsíční sloupec výše dělí. Menšina pronajímatelů, která inzeruje skutečnou měsíční sazbu, si za flexibilitu účtuje velkou prémii: v Canggu 26,5M IDR měsíčně proti 18,8M při ročním nájmu, v Ubudu 23,0M proti 17,5M, v Seminyaku 24,0M proti 17,1M a v Sanuru 25,0M proti 20,8M. Celoostrovně měsíční nabídky v ročním přepočtu vycházejí na 261M IDR proti 240M u ročních nájmů. Pokud zůstáváte rok, podepište na rok — a pokud flexibilitu opravdu potřebujete, počítejte zhruba o čtvrtinu víc a s podstatně užším výběrem nemovitostí.

Canggu si svou rozpočtovou vrstvu vycenilo z existence. Devadesát tři procent cangguských inzerátů se 2 ložnicemi má bazén a šest, které ho nemají, dává měsíční medián 13,0M IDR — tedy sotva pod cenou vily s bazénem v Denpasaru. Praktický důsledek pro nájemce je, že Canggu nenabízí žádnou cestu dolů: bazén tu za nižší nájem nevyměníte, protože takový produkt se už nestaví. Pokud máte rozpočet pod 18M IDR měsíčně a chcete Canggu, bavíme se o pokoji ve sdílené vile nebo o kompromisu v počtu ložnic — ne o levnějším dvouložnicovém domě. Seminyak s 52 bazénovými vilami z 54 je o krok dál na stejné cestě.

Sanur se tiše stal dražším ze dvou velkých expatských trhů. V červnu stál roční nájem dvouložnicové vily s bazénem v Canggu stejně jako v Sanuru — 250M IDR v obou. V červenci Canggu spadlo na 225M, zatímco Sanur se udržel, takže západní pobřeží je nově při srovnání stejného se stejným levnější variantou. Není to důvod se stěhovat: cangguský pokles přišel bez jakékoli rozpočtové vrstvy, s hustší dopravou a slabší infrastrukturou. Ale posílá do důchodu starý předpoklad, že do Sanuru se jezdí šetřit. Dnes se tam jezdí za tím, čím Sanur je, ne za tím, co stojí.

Závěr

Balijský trh pronájmů dál vykazuje výrazné regionální vzorce, ale úspěšná orientace v něm vyžaduje vědět, odkud vaše data pocházejí. Protože je Sanur naší hlavní specializací, soustředíme sem sběr i ověřování dat nejvíc. Díky téhle cílené metodice je náš sanurský dataset (tento měsíc 348 inzerátů) nejrobustnější, nejhustší a nejúplnější na ostrově a dává vám vysoce spolehlivou základnu o místním expatském trhu.

Červencové ponaučení je o tom číst čísla stejně pečlivě, jako se sbírají. Ostrov vypadal, že ochladl o 7 %; při srovnání stejného se stejným se nepohnul vůbec a celý rozdíl tvořila jen změna v tom, jak se pronajímatelé rozhodli ceny uvádět. Jediný skutečný pokles, cangguských 10 %, je reálný a stojí za pozornost. Stejně jako rozdíl mezi ročním nájmem a měsíční sazbou, který je větší než rozdíl mezi většinou oblastí v tabulce výše.

Naším cílem je dávat vám tuhle transparentní základnu každý měsíc — obzvlášť na našem domácím trhu v Sanuru — abyste mohli vyjednávat s jistotou a věděli přesně, co byste za své peníze měli dostat.

Poznámka k meziměsíčnímu srovnání: červnová čísla jsou přepočítaná na našem aktuálním, dál deduplikovaném datasetu a tam, kde je uvedeno srovnání stejného se stejným, omezená na inzeráty, které v obou měsících uvedly roční cenu. Mohou se proto lišit od hodnot publikovaných v červnovém snapshotu.

Přečtěte si i navazující analýzy: Rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali: kde je sweet spot? a Nájmy vil na Bali podle počtu ložnic 2026