Snapshot trhu pronájmů na Bali: září 2026

Snapshot trhu pronájmů — září 2026

Reálná data o pronájmech z 211 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.

• 211 inzerátů napříč Bali
• září 2026 — období dat
• 12 oblastí v analýze
• 100% reálná data

⚠️ Tabulku tohoto měsíce čtěte opatrněji než obvykle. Zářijový vzorek je třetinový proti srpnu — 211 inzerátů proti 571. Jde o změnu v tom, kolik se nám podařilo nasbírat, ne o propad balijské nabídky, a dopadá nejvíc na menší oblasti. Dost inzerátů na poctivý popis má tento měsíc jen Sanur, Canggu, Seminyak a Denpasar. Jimbaran a Nusa Dua spadly úplně pod naši hranici pěti inzerátů a v tabulce letos poprvé chybí.

Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti

ℹ️ Jak číst cenové sloupce. Zhruba tři pětiny balijských inzerátů uvádějí cenu za rok, ne za měsíc — roční nájem je na ostrově výchozí dlouhodobý produkt. Měsíční sloupce jsou tato roční cena vydělená dvanácti, tedy kolik vás roční nájem stojí měsíčně. Není to sazba za pronájem měsíc po měsíci: ta vyjde zhruba o 30 % dráž (viz níže). Každý sloupec je samostatný medián, takže roční a měsíční číslo na jednom řádku jsou si blízko, ale nejsou přesně dvanáctinásobkem. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více aktivními inzeráty, ⚠️ označuje údaj stojící na 10 a méně inzerátech a — znamená, že oblast neměla ani jeden inzerát daného typu.

Klíčové postřehy z trhu

Skutečný pohyb měsíce — Sanur. Medián ročního nájmu klesl z 250M na 230M IDR, poprvé po třech měsících přesně na 250M.

Nejdražší trh — Canggu. 300M IDR ročně v tabulce, a jediná prémiová oblast, za kterou tento měsíc stojí víc než deset inzerátů.

Ostrov se nepohnul. Při srovnání stejného se stejným na ročních nájmech 230M IDR druhý měsíc v řadě.

Prémie za flexibilitu se udržela na 30 %. Měsíční nabídky v ročním přepočtu 300M IDR proti 230M u ročního nájmu — stejný rozdíl jako v srpnu, teď už ale bez hlavní sezóny jako vysvětlení.

ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů ze září 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.

Shrnutí

Jako specialisté působící přímo v Sanuru soustředíme sběr dat právě sem, takže pro tuto oblast máme nejrobustnější a nejúplnější dataset (tento měsíc 111 analyzovaných inzerátů). Abychom klientům poskytli úplný obraz ostrova, sledujeme i sekundární srovnávací trhy jako Canggu, Seseh a Uluwatu — ukazují, kde Sanur stojí v širším kontextu Bali.

V září se staly dvě věci a záleží na tom, kterou si přečtete první.

Poctivý titulek zní, že se nic nepohnulo. Při srovnání stejného se stejným — ročních nájmů proti ročním — se celoostrovní medián druhý měsíc drží na 230M IDR a rozdíl mezi ročním nájmem a měsíční sazbou zůstal skoro přesně na 30 %. V tomhle smyslu je září zatím nejklidnějším měsícem celé série.

Druhá věc je, že se konečně pohnul Sanur. Náš domácí trh držel medián ročního nájmu přesně na 250M IDR v červnu, červenci i srpnu. V září vychází na 230M, tedy zhruba o 8 % níž, na 72 ročních nabídkách. Je to první změna po čtyřech měsících v oblasti, kde máme data nejhlubší, a je to číslo z téhle zprávy, podle kterého bychom jednali.

„Ostrov je dva měsíce v klidu. Sanur, který byl v klidu tři, je jediné místo, které se pohnulo — a pohnulo se dolů.“

Všechno ostatní v tabulce čtěte jako směr, ne jako cenu. Zářijový vzorek je třetinový proti srpnu a ten výpadek dopadá skoro celý mimo Sanur: Canggu spadlo z 84 inzerátů na 17, Seminyak ze 48 na 15, Denpasar z 54 na 19. Mediány, které z toho vycházejí, jsou pořád nejlepším dostupným čtením těch trhů — jen je to čtení skrz užší okno.

Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu

Soukromý bazén zůstává v expatské nabídce na Bali standardem a tento měsíc víc než obvykle: má ho 167 z 211 inzerátů, tedy 79 % proti 75 % v obou předchozích měsících. Canggu, Seseh ani Ubud nezaznamenaly jediný dvouložnicový inzerát bez bazénu.

Ten nárůst je sám o sobě efektem vzorku, který stojí za pojmenování. Když klesne objem inzerátů, které vidíme, mizí nejdřív rozpočtová vrstva — je to nejtenčí část trhu už na začátku. Celoostrovní medián bez bazénu vychází na 80M IDR ročně (6,7M měsíčně) na 44 inzerátech proti 95M na 143 inzerátech v srpnu.

Sanurská rozpočtová vrstva ten problém ukazuje přesně. V srpnu dávalo 43 inzerátů bez bazénu roční medián 130M IDR, s hustým pásmem nabídky mezi 85M a 120M. V září máme 18 takových inzerátů, pásmo 85–120M skoro úplně chybí a medián vychází na 173M — „nárůst“ o 33 %, který téměř jistě odráží to, které inzeráty jsme viděli, ne to, co majitelé žádali. Sanurský sloupec bez bazénu berte tento měsíc jako nespolehlivý a jako vyjednávací kotvu používejte srpnových 130M, dokud se vzorek nevrátí.

Denpasar zůstává jediným opravdu hlubokým rozpočtovým trhem — 14 z jeho 19 inzerátů je bez bazénu s ročním mediánem 55M IDR (4,6M měsíčně). To je dolů ze srpnových 75M a je to nejnižší hodnota, jakou jsme pro tuhle oblast publikovali, byť opět na třetinovém vzorku.

Detailní analýza oblastí

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Údaje označené ⚠️ stojí na 10 a méně inzerátech — berte je jako hrubý signál, ne jako pevný závěr. Meziměsíční srovnání níže jsou dělaná stejné se stejným, tedy na inzerátech, které v obou měsících uvedly roční cenu.

🎯 Hlavní zaměření: Sanur

Sanur (111 inzerátů, 93 s bazénem): medián ročního nájmu je 230M IDR na 72 ročních nabídkách, dolů z 250M ve všech třech předchozích měsících. Je to jediný meziměsíční pohyb v téhle zprávě, který stojí na skutečném vzorku.

Zajímavý je tvar toho poklesu. Prostřední polovina sanurské nabídky s bazénem se teď pohybuje mezi 200M a 285M ročně (16,7M až 23,8M měsíčně) proti 200M až 275M v srpnu — spodní hranice se nepohnula a horní dokonce vyrostla. Změnil se střed: tam, kde měl srpen hustý shluk nabídek přesně na 250M, je zářijové rozložení plošší a znatelně víc nabídky sedí v pásmu 200–230M. Přesně tak vypadá trh, kde pronajímatelé začínají vycházet vstříc, místo aby drželi jedno číslo.

Sanur zůstává i nejopravdovějším „ročním“ trhem ostrova — měsíční sazbu inzeruje jen 9 % jeho vil s bazénem. Uvnitř oblasti si pás u pláže říká o 300M proti 230M na západní straně, ale to číslo u pláže stojí tento měsíc na pouhých 15 inzerátech a nelze ho číst jako nárůst proti srpnovým 285M.

🌊 Sekundární benchmarky západního pobřeží: Canggu a Seseh

Canggu (17 inzerátů, všechny s bazénem): tabulka ukazuje 300M IDR, ale sedm inzerátů, které uvedly roční cenu, dává medián 170M — pokračování čtyřměsíčního sesuvu 250M, 212M, 180M, 170M. Směr je od června konzistentní, což něco znamená; zářijový vzorek sedmi inzerátů ale nestačí na určení velikosti. Co říct můžeme: obě cangguské ceny se dál rozcházejí — zhruba 14,2M měsíčně při ročním nájmu proti 35,0M měsíc po měsíci, největší rozestup na ostrově.

Seseh (8 inzerátů, všechny s bazénem): 300M IDR ⚠️, se čtyřmi ročními nabídkami na 268M proti 280M v srpnu. Stabilní, na vzorku příliš malém na přesnější závěr.

⛰️ Sekundární jižní benchmark: Uluwatu

Uluwatu (5 inzerátů, 4 s bazénem): 301M IDR ⚠️ ročně. Čtyři inzeráty nejsou trh — dávají 150M, 230M, 372M a 420M a „medián“ je prostě střed mezi dvěma prostředními. Uluwatu je už třetí měsíc v řadě příliš tenké na popis. Použijte ho k potvrzení, že prémiová vrstva ostrova leží kolem 300M a výš, a k ničemu dalšímu.

🌴 Sekundární alternativy: Seminyak, Ubud a Kuta

Seminyak (15 inzerátů, 13 s bazénem): 240M IDR v tabulce proti 200M v srpnu a 225M při srovnání stejného se stejným proti 193M. Obě čtení míří nahoru, ale na šesti ročních nabídkách proti třiceti minulý měsíc bychom to zatím nenazvali růstem — Seminyak sedí celý rok v pásmu 190–210M a jeden tenký měsíc s tím nehne. Ubud (7 inzerátů, všechny s bazénem): 230M IDR ⚠️ a jen dvě roční nabídky, takže poctivé srovnání neexistuje; Ubud zůstává nejvíc „měsíčním“ trhem ostrova. Kuta (5 inzerátů, 3 s bazénem) se vrací do tabulky na 150M IDR ⚠️ — uvádíme pro úplnost, ne k plánování.

⚠️ Varování u malých vzorků a rozpočtové extrémy

Denpasar (19 inzerátů) dál drží nejlevnější reálnou nabídku ostrova: 14 inzerátů bez bazénu s ročním mediánem 55M IDR (4,6M měsíčně), v rozpětí od 25M do 105M. Jeho bazénová vrstva je dole na pěti inzerátech a medián 125M, který dávají, ignorujte. Jimbaran i Nusa Dua spadly tento měsíc pod naši hranici pěti inzerátů a z tabulky jsme je vyřadili, místo abychom je ukazovali na jedné dvou nemovitostech — pokud některý sledujete, srpnová čísla (140M a 185M) zůstávají posledním poctivým čtením.

Praktické postřehy

Prémie za flexibilitu je dnes strukturální číslo, ne sezónní. V srpnu jsme naměřili měsíční nabídky na 300M IDR v ročním přepočtu proti 230M u ročních nájmů a poznamenali jsme, že to nejspíš nafoukla hlavní sezóna. Září vrací přesně stejnou dvojici — 300M proti 230M, tedy 30 % — v mimosezóně a na úplně jiné sadě inzerátů. To zopakování je nejsilnější důkaz, jaký jsme publikovali, že ten rozdíl je trvalým rysem toho, jak Bali oceňuje flexibilitu, ne artefaktem července a srpna. Pokud zůstáváte rok, podepište na rok; pokud flexibilitu opravdu potřebujete, počítejte o třetinu víc a s podstatně užším výběrem.

Sanurský pokles z 250M je číslo, se kterým se tento měsíc vyjednává. Tři měsíce zněla odpověď na otázku „kolik stojí v Sanuru vila se 2 ložnicemi a bazénem“ 250M IDR ročně, a byla to pevná odpověď — nabídky se na ní těsně shlukovaly. V září se ten shluk uvolnil a medián sedí na 230M, s prostřední polovinou trhu mezi 200M a 285M. Prakticky: 250M už není číslo, které se přijímá bez diskuse, a nabídka za 200–230M je dnes hlavní proud, ne výhodná koupě. Bazénová prémie se povahou nemění, ale sanurská nabídka bez bazénu je tento měsíc příliš tenká na její vyčíslení — použijte minulou hodnotu zhruba 120M ročně.

Inzerovaná cena Canggu a jeho skutečný roční nájem se znovu nesblížily. Tabulkové číslo pro Canggu je 300M IDR ročně; roční nájmy uvnitř toho vzorku sedí na 170M, tedy zhruba 14,2M měsíčně. Je to už čtvrtý měsíc v řadě, kdy cangguské tabulkové číslo táhne nahoru nabídka mířená na krátkodobé pobyty, zatímco trh dlouhodobých nájmů pod ní měkne. Praktická rada je stejná jako v srpnu, ne-li naléhavější: v Canggu nikdy nevyjednávejte od tabulkové ceny. Ptejte se výslovně na roční sazbu.

Pokud hledáte pod 10M IDR měsíčně, je tento měsíc jedinou poctivou odpovědí Denpasar. Jeho 14 inzerátů bez bazénu za 4,6M měsíčně je jediný rozpočtový vzorek na ostrově, který má nějakou hloubku. Sanurská rozpočtová vrstva, která byla v červenci a srpnu druhou reálnou možností kolem 10,8M měsíčně, je v září na výběr příliš tence zastoupená — ta nabídka skoro jistě dál existuje, ale tento měsíc ji neumíme ocenit.

Závěr

Balijský trh pronájmů dál vykazuje výrazné regionální vzorce, ale úspěšná orientace v něm vyžaduje vědět, odkud vaše data pocházejí. Protože je Sanur naší hlavní specializací, soustředíme sem sběr dat nejvíc. Právě díky téhle cílené metodice zůstává Sanur tento měsíc popsatelný, zatímco tenčí trhy ne — a proto se jediný pevný závěr téhle zprávy týká Sanuru.

Zářijové ponaučení je o rozdílu mezi klidným trhem a klidným měsícem. Celoostrovně se při srovnání stejného se stejným nepohnulo nic — roční nájem se držel na 230M IDR a prémie za flexibilitu na 30 %. Ale v jediné oblasti, kde je náš vzorek dost hluboký na to, abychom viděli jasně, se číslo, které se od června nehnulo, konečně pohnulo: sanurský medián ročního nájmu klesl z 250M na 230M. Trh, který přestal opakovat jednu a tu samou nabídkovou cenu, je trh, kde je o čem jednat.

Naším cílem je dávat vám tuhle transparentní základnu každý měsíc — obzvlášť na našem domácím trhu v Sanuru — abyste mohli vyjednávat s jistotou a věděli přesně, co byste za své peníze měli dostat. Když jsou data za daný měsíc tenčí než obvykle, jako jsou ta zářijová, raději vám to řekneme, než abychom předložili osm sebevědomě vypadajících mediánů.

Poznámka k meziměsíčnímu srovnání: srpnová čísla jsou přepočítaná na našem aktuálním datasetu a tam, kde je uvedeno srovnání stejného se stejným, omezená na inzeráty, které v obou měsících uvedly roční cenu. Mohou se proto lišit od hodnot publikovaných ve srpnovém snapshotu.

Přečtěte si i navazující analýzy: Snapshot trhu pronájmů na Bali: srpen 2026, Rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali: kde je sweet spot? a Nájmy vil na Bali podle počtu ložnic 2026