Nájmy vil na Bali podle počtu ložnic 2026: kolik stojí každý další pokoj

Kolik stojí jedna ložnice navíc na Bali?

Inzerát na vilu uvádí jednu cenu za jeden dům. Ale za tisíci inzerátů se skrývá ceník, který nikde nevisí — kolik si trh účtuje za každou další ložnici. Vytáhli jsme ho z naší databáze: 5 026 unikátních inzerátů pronájmů od 1 do 5 ložnic, deduplikovaných a vyčištěných, sesbíraných mezi březnem a červencem 2026.

Naše pokrytí je jako vždy nejhlubší v Sanuru, našem domovském trhu — a tentokrát se to vyplácí dvojnásob, protože právě na žebříčku ložnic se Sanur ukazuje jako nejpodivnější a hodnotově nejlepší trh ostrova. Ať jste sólo remote worker, pár zvažující pokoj navíc, nebo pětičlenná rodina srovnávající oblasti, tenhle report nacení vaši příští ložnici dřív, než to udělá pronajímatel.

• 5 026 unikátních inzerátů pronájmu (1–5 ložnic)
• březen – červenec 2026 — období dat
• 7 oblastí s kompletním žebříčkem ložnic
• 100% reálná data

Nájem vily na Bali podle počtu ložnic a oblasti

Medián ročního požadovaného nájmu (miliony IDR), deduplikované peer-to-peer inzeráty:

ℹ️ Denně sbíráme veřejné peer-to-peer inzeráty z nejaktivnějších balijských realitních kanálů, deduplikujeme je vlastním párovacím systémem (stejná vila nabízená pěti agenty se počítá jednou) a filtrujeme spam a nespolehlivé ceny. Nejhlubší pokrytí máme v Sanuru a okolním jihovýchodě; ostatní oblasti sledujeme pro kontext ostrova. Jde o požadované ceny, ne podepsané smlouvy. ⚠️ značí buňky s méně než 25 unikátními inzeráty; 4ložnicovou buňku Ubudu (5 inzerátů) jsme úplně vynechali.

Klíčové postřehy z trhu

Třetí ložnice je nejlevnější pokoj ostrova. Skok z 1 na 2 ložnice stojí +96M (+67 %). Skok z 2 na 3 jen +60M (+25 %). Pokud váháte nad pokojem pro hosty nebo pracovnou, trh je na vaší straně.

Sanur je nejlevnější sólo vstup na Bali. 1ložnicové bydlení v Sanuru žádá medián 96M IDR ročně — 8M měsíčně, v expatském centru s plnou infrastrukturou. Stejný produkt žádá 216M v Canggu a 200M v Uluwatu i Seseh.

4ložnicový luxusní útes. V Canggu a Seminyaku čtvrtá ložnice nájem téměř zdvojnásobí (380M → 700M a 375M → 740M): 4 ložnice tam znamenají luxusní produkt, ne jen pokoj navíc. V Sanuru žádá 4ložnicová rodinná vila 350M — polovinu Canggu.

V Denpasaru jsou ložnice skoro zadarmo. Lokální trh jede 75M → 90M → 97M → 100M od 1 do 4 ložnic. Denpasar naceňuje dům, ne pokoje.

ℹ️ Postřehy počítány ze 4 měsíců konsolidovaných inzerátů; celoostrovní mediány jsou 144M (1 lož.), 240M (2 lož.), 300M (3 lož.), 400M (4 lož.), 560M (5 lož.).

Shrnutí

Nájem na Bali neroste tak, jak nováčci čekají. Zdvojnásobení počtu ložnic zdaleka nezdvojnásobí nájem — dokud ho v prémiovém jihozápadu najednou víc než zdvojnásobí.

Celoostrovní žebříček je 144M → 240M → 300M → 400M → 560M. Strmý je první schod: druhá ložnice stojí +67 %, protože ve skutečnosti nekupujete pokoj — přecházíte z kompaktní 1ložnicové nabídky do světa samostatných vil s bazénem a zahradou, které detailně naceňují naše měsíční snapshoty. Pak se křivka zplošťuje: třetí ložnice přidá 25 %, čtvrtá 33 % celoostrovně.

A pak je tu Sanur, náš domovský trh a naše nejhustší datová sada (1 317 inzerátů na tomto žebříčku). Sanur láme vzorec hned na vstupu: jeho 1ložnicový medián 96M není jen nejnižší mezi expatskými oblastmi — je to méně než polovina Canggu. Sanurské vzrostlé zahradní komplexy a léta zavedené hostovské jednotky vytvářejí 1ložnicovou nabídku, která v nověji stavěném západu prostě neexistuje. Výsledek: nejlevnější plnohodnotná sólo základna expatského Bali, v oblasti s nejlepší každodenní infrastrukturou ostrova.

„Canggu vám účtuje vstup na trh. Sanur vám účtuje růst na něm — a i pak polovinu toho, co žádá západní pobřeží.“

Matematika sdílení: kdy se dělená vila vyplatí víc než bydlet sám

Vydělte každý nájem počtem lidí, které ubytuje, a žebříček se změní v kalkulačku skupinového bydlení — jedna ložnice na osobu, sólo 1BR proti rozdělené 2ložnicové nebo 3ložnicové vile:

V Uluwatu a Canggu sdílená 3ložnicová vila téměř půlí náklady na bydlení každého člena — přesně proto se surfařské vily plní spolubydlícími. V Sanuru kalkulačka jen pokrčí rameny: sólo 1BR už teď stojí tolik, kolik jinde stojí jedna sdílená ložnice. Sanur je jediné místo expatského Bali, kde bydlení o samotě nenese žádnou reálnou přirážku.

Hlubší pohled do čísel

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Sloupce 2 a 3 ložnic jsou všude jako skála (2 120 a 1 886 inzerátů celoostrovně); 1ložnicové (552) a 4ložnicové (375) jsou tenčí a nejslabší buňky jsme označili nebo vyřadili.

Proč je 1ložnicové bydlení v Sanuru za polovinu Canggu?

Historie nabídky. Cangguský nájemní fond je mladý — postavený v poslední dekádě pro mezinárodní trh, ovládaný samostatnými vilami s 2–3 ložnicemi a bazénem; malé jednotky jsou vzácné a podle toho stojí. Sanur hostí dlouhodobé cizince padesát let a jeho nabídka obsahuje, co taková historie plodí: zahradní komplexy s několika samostatnými jednotkami, přestavěná hostovská křídla, 1ložnicové bungalovy na rodinných pozemcích. Tahle zralá, pestrá nabídka drží vstupní cenu na 96M — a je to i důvod, proč je tam schod z 1 na 2 ložnice tak strmý (+134 %): nepřidáváte pokoj, přecházíte mezi dvěma generacemi produktu.

Co je 4ložnicový útes v Canggu a Seminyaku?

Nad třemi ložnicemi přestává jihozápad prodávat bydlení a začíná prodávat status. 4ložnicová vila v Canggu (medián 700M) nebo Seminyaku (740M) je typicky designová stavba s velkým bazénem, zázemím pro personál a ambicemi na krátkodobý pronájem — jiná třída aktiva se stejnou nálepkou. Sanurská 4ložnicová nabídka (350M) jsou většinou skutečné rodinné domy. Pokud potřebujete čtyři ložnice kvůli dětem, a ne kvůli followerům, tenhle jediný rozdíl vám půlí nájem.

Proč je denpasarská křivka skoro plochá?

Protože Denpasar pronajímá lokálnímu trhu a lokální trh naceňuje dům jako dům. Od 75M (1 lož.) po 100M (4 lož.) je to celkový růst 33 % za tři ložnice navíc — méně, než kolik jinde stojí jediný ložnicový schod. Háček je ve standardu: místní úroveň dokončení, bazén výjimečně a čtvrti stavěné na život, ne na lenošení. Jak jsme psali v květnovém snapshotu, Denpasar je realistická rozpočtová volba, jak zůstat u sanurské infrastruktury — a pro rodiny, které potřebují maximum pokojů za rupii, je na papíře k neporažení.

Jak spolehlivá je každá buňka tabulky?

Sanur (1 317 inzerátů napříč žebříčkem) a Canggu (1 420) jsou datové sady, které bychom obhájili v hádce — Sanur proto, že je to náš domovský trh a pokrytí je tam téměř úplné. Seminyak (468) a Seseh (315) jsou solidní v prostředních sloupcích. Opatrně s: Uluwatu 4 lož. (18 inzerátů), Seseh 4 lož. (9) a každou ubudskou buňkou kromě 2 ložnic — 4ložnicový medián Ubudu (5 inzerátů) jsme raději vyřadili, než tiskli šum. Všude mediány, ne průměry — jeden dvoumiliardový trofejní inzerát s nimi nehne.

Praktické postřehy

Páry: vezměte si třetí ložnici. Nejlépe naceněný upgrade trhu je ten, který si většina lidí rozmluví. Celoostrovně je to +60M ročně (+25 %) oproti 2ložnicové vile — v Sanuru jen +55M a v Uluwatu +62M. Jako pracovna, pokoj pro hosty nebo lákadlo při přenechání smlouvy je to nejlevnější metráž, jakou kdy přidáte.

Sólo příchozí: nejdřív Sanur, pak rozhodnutí. Za 96M ročně (8M měsíčně) vám 1ložnicové bydlení v Sanuru umožní žít sám v centru s plnou infrastrukturou za peníze spolubydlícího. Použijte ho jako výchozí základnu; pokud vás západní pobřeží později přetáhne, zaplatíte jeho vstupních 216M s vědomím, co za ně je.

Trojice: sleva surfařského pobřeží je skutečná. 3ložnicová vila dělená třemi v Uluwatu (104M na hlavu) nebo Canggu (127M na hlavu) podráží sólo bydlení o 40–48 %. Vyjednávejte jako jeden nájemce s jednou smlouvou — pronajímatelé dávají slevu za jistotu, ne za počet hlav.

Rodiny: neplaťte influencerskou přirážku. Pokud potřebujete čtyři skutečné ložnice, sanurský medián 350M koupí rodinný dům u škol a klinik; cangguský medián 700M koupí komplex navržený pro obsah na sociální sítě. Stejná nálepka, jiný produkt — rozhodněte se, který z nich doopravdy sháníte.

Závěr: ceník schovaný za inzeráty

Balijský nájemní trh inzeruje domy, ale naceňuje ložnice — strmě na vstupu, mírně uprostřed a absurdně na luxusním vrcholu. Celoostrovně: +67 % za druhou, +25 % za třetí, +33 % za čtvrtou. Kolem té křivky vypráví každá oblast svůj příběh: Denpasar si za pokoje skoro neúčtuje, surfařské pobřeží si účtuje hlavně samotný vstup a Sanur — náš domovský trh — v tichosti provozuje nejlevnější sólo vstup a nejrozumnější rodinné ceny expatského Bali.

Čísla vám dají mapu. Samotná vila — jestli má „4ložnicová“ opravdu čtyři ložnice, jestli cena sedí k ulici a jestli je majitel tím, za koho se vydává — se rozhoduje na místě. A přesně to děláme my: lokální tým na Bali, který vilu prohlédne, prověří majitele a vyjedná cenu, než se pohnou vaše peníze. Počet ložnic má smysl, jen pokud jsou ty ložnice skutečné.