Snapshot trhu pronájmů na Bali: červen 2026

Snapshot trhu pronájmů — červen 2026

Reálná data o pronájmech z 628 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.

• 628 inzerátů napříč Bali
• červen 2026 — období dat
• 10+ oblastí v analýze
• 100% reálná data

Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti

ℹ️ Report srovnává mediány nabídkových cen vil se 2 ložnicemi napříč Bali na základě aktivních inzerátů sesbíraných během června 2026. Analýza zahrnuje nemovitosti s bazénem i bez a pokrývá hlavní trhy pronájmů jako Canggu, Seseh, Seminyak a Sanur. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více aktivními inzeráty.

Klíčové postřehy z trhu

Nejdražší trh — Uluwatu. Medián 28M IDR/měsíc za vily s bazénem.

Nejstabilnější expatské centrum — Sanur. Medián 21,6M IDR/měsíc s nejlepší kombinací infrastruktury na Bali.

Nejlepší poměr cena/výkon — Seminyak. Medián 21,4M s konkurenceschopným přístupem k prémiovému západnímu pobřeží.

Největší úspora bez bazénu — Uluwatu. Nájem klesá z 28M na 10,8M — úspora 17,2M měsíčně.

ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů z června 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.

Shrnutí

Jako specialisté působící přímo v Sanuru soustředíme sběr dat právě sem, takže pro tuto oblast máme nejrobustnější a nejpřesnější dataset (tento měsíc 164 analyzovaných inzerátů). Abychom klientům poskytli úplný obraz ostrova, sledujeme i sekundární srovnávací trhy jako Canggu, Seseh a Uluwatu — ukazují, kde Sanur stojí v širším kontextu Bali.

Červnová data 2026 ukazují, že prudké jarní cenové výkyvy západních trhů (například vrchol Seseh na 35M) ochlazují. Sanur mezitím zůstává pozoruhodně stabilní s mediánem 21,6M IDR za vily s bazénem. Pro dlouhodobé rezidenty a rodiny, které řeší mezinárodní školy, zdravotní péči a zpevněné silnice, nabízí Sanur nadále nejpraktičtější hodnotu na ostrově.

„Sanur si dál upevňuje pozici nejspolehlivější expatské bašty Bali. Zatímco prémiové jižní a západní trhy zažívají cenové výkyvy, Sanur nabízí bezkonkurenční předvídatelnost a solidní infrastrukturu.“

Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu

Soukromý bazén se na Bali považuje za standard, ale cenová přirážka za něj se dramaticky liší podle lokality. Tabulka výše ukazuje měsíční a roční mediány ve všech aktivních oblastech, seřazené podle měsíční ceny s bazénem.

Při čtení dat věnujte zvláštní pozornost sloupci „bez bazénu“ — hlavně v našem hlavním trhu, Sanuru. Rozdíl mezi těmito dvěma čísly prozrazuje, jestli platíte především za prázdninové vybavení, nebo za celoročně ceněnou infrastrukturu čtvrti.

Sanurská přirážka za lokalitu. Na rozdíl od oblastí jako Uluwatu nebo Seminyak, kde vynechání bazénu srazí cenu o víc než polovinu, drží nemovitosti bez bazénu v Sanuru silný medián 18,3M IDR. Tak malý rozdíl ukazuje, že v Sanuru platíte za čtvrť, bezpečnost a prvotřídní expatskou infrastrukturu — ne jen za vodní atrakce.

Korekce u sekundárních prémiových trhů. Uluwatu aktuálně drží cenový strop ostrova na 28,0M IDR, Canggu se stabilizovalo na 25,0M IDR a Seseh se znormalizovalo na 24,2M IDR. Tyto sekundární trhy slouží jako výborné srovnání — dokazují, že v Sanuru si užijete prémiové expatské bydlení za mnohem rozumnější cenu než v západních turistických centrech.

Detailní analýza oblastí

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Mějte to při čtení na paměti. Oblasti označené ⚠️ mají méně než 10 inzerátů — berte ta čísla jako hrubý signál, ne pevný závěr.

🎯 Hlavní zaměření: Sanur

Sanur (164 inzerátů): náš hlavní trh ukazuje velmi stabilní měsíční medián 21,6M IDR s bazénem a roční medián 250M IDR. Sanur představuje největší objem čistých, deduplikovaných inzerátů v naší databázi a je zlatým standardem pro dlouhodobé expatské rodiny, které chtějí mít pěšky dostupnou pobřežní promenádu, nemocnice i špičkové mezinárodní školy.

🌊 Sekundární srovnání na západním pobřeží: Canggu a Seseh

Canggu (146 inzerátů): s mediánem 25,0M IDR zůstává Canggu drahým a rušným centrem. Seseh (19 inzerátů): ceny se stabilizovaly na 24,2M IDR s bazénem. Podstatné je, že Seseh nezaznamenalo jediný aktivní inzerát „bez bazénu“ — nájemcům nabízí minimální rozpočtovou flexibilitu.

⛰️ Sekundární srovnání na jihu: Uluwatu

Uluwatu (26 inzerátů): drží prémiovou cenu 28,0M IDR, ovšem každodenní logistika a rodinná infrastruktura zůstávají ve srovnání se Sanurem výrazně izolovanější.

🌴 Sekundární alternativy: Seminyak a Ubud

Seminyak (56 inzerátů): s cenou 21,4M IDR se přibližuje Sanuru, ale nabízí rušnější, turisticky orientovaný životní styl. Ubud (26 inzerátů): za 20,0M IDR zůstává solidní vnitrozemskou volbou pro ty, kdo vymění blízkost pláže a nemocnic za scenérii džungle.

⚠️ Varování u malých vzorků a rozpočtové extrémy

Denpasar sice nabízí levné nemovitosti bez bazénu (5,8M IDR), chybí mu ale expatská infrastruktura Sanuru. Oblasti jako Kuta (5 inzerátů) a Nusa Dua (12 inzerátů) mají vzorky příliš malé na spolehlivé plánování.

Praktické postřehy

„Povinný bazén“ v Seseh. Seseh ukazuje extrémní případ homogenity trhu: z 19 aktivních inzerátů má 18 bazén a medián nemovitostí bez bazénu je úplně prázdný. V mikro-trhu Seseh platí striktní „povinnost bazénu“. Pro majitele znamená postavit v Seseh nemovitost se 2 ložnicemi bez bazénu nulovou viditelnost na trhu. Pro nájemce je Seseh zcela uzavřené rozpočtovým kompromisům — kdo tu chce bydlet, musí zaplatit přirážku za vilu s bazénem. Seseh se tak mění ve vysoce standardizovanou, výhradně prémiovou enklávu, kde základní bydlení bez příkras úplně zmizelo.

„Přirážka za westernizaci“ v Denpasaru. Denpasar tento měsíc předvádí fascinující cenový paradox. Ze 43 aktivních inzerátů je drtivá většina (35) bez bazénu s velmi nízkým mediánem 5,8M IDR. U 8 nemovitostí s bazénem ale medián vyskočí na 19,4M IDR — ohromující nárůst o 234 %. Tento skok představuje „přirážku za westernizaci“ v místních rezidenčních zónách. Když developer postaví vilu západního stylu s bazénem v místní čtvrti, očekává téměř expatské sazby (skoro dorovnává 20M v Ubudu nebo 21,6M v Sanuru). Pro nájemce je to varování: přesun do vnitrozemního Denpasaru vám peníze neušetří, pokud trváte na západním vybavení; úspora existuje jen tehdy, když přijmete plně místní styl bydlení.

Vnitrozemský luxus vs. pobřežní stáří: Denpasar vs. Jimbaran. Pobřežní Jimbaran je tradičně vnímán jako prémiovější expatská a turistická destinace než vnitrozemské provinční hlavní město Denpasar. Červnová data vil s bazénem ale vyprávějí jiný příběh: vily s bazénem v Denpasaru měly vyšší medián (19,4M IDR) než v Jimbaranu (16,8M IDR). Tuto anomálii pohání typ nabídky. Denpasar má vil s bazénem velmi málo (v tomto datasetu jen 8), ale bývají to velmi prémiové, nově postavené moderní řadové domy cílené na movité místní profesionály a firemní expaty. Jimbaran naopak drží větší zásobu starších, tradičních rodinných vil. Dokazuje to, že moderní, špičkově vybavená vnitrozemská nemovitost v místní čtvrti může cenově přeskočit starší dům u pobřeží.

Závěr

Trh pronájmů na Bali dál vykazuje výrazné regionální vzorce, ale k jeho úspěšnému zvládnutí potřebujete vědět, odkud vaše data pocházejí. Protože Sanur je naším hlavním zaměřením a specializací, soustředíme sem i většinu sběru dat a ověřování. Díky této cílené metodice je náš sanurský dataset (164 inzerátů) nejrobustnější, nejhustší a nejúplnější na ostrově — dává vám vysoce spolehlivý základ místního expatského trhu.

Další oblasti, jako Canggu, sledujeme kvůli širšímu ostrovnímu kontextu a vzdálenější místa zachycujeme výběrově. Ve všech oblastech ale platí základní pravidlo balijských realit: pokud pracujete s daným rozpočtem, obětujete nakonec buď bazén, nebo lokalitu. Naším cílem je dávat vám tento transparentní základ každý měsíc — zejména na našem domácím trhu v Sanuru — abyste mohli vyjednávat s jistotou a přesně věděli, co si za své peníze máte koupit.

Podívejte se i na související analýzu: Rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali: kde je ideální poměr cena/výkon?