Snapshot trhu pronájmů na Bali: květen 2026

Snapshot trhu pronájmů — květen 2026

Reálná data o pronájmech ze 700 očištěných inzerátů vil se 2 ložnicemi na Bali. Odfiltrovali jsme spam a duplicity, abychom vám ukázali tvrdá čísla o bazénech, cenách a směřování trhu.

• 700 inzerátů napříč Bali
• květen 2026 — období dat
• 10+ oblastí v analýze
• 100% reálná data

Ceny pronájmů vil se 2 ložnicemi na Bali podle oblasti

ℹ️ Report srovnává mediány nabídkových cen vil se 2 ložnicemi napříč Bali na základě aktivních inzerátů sesbíraných během května 2026. Analýza zahrnuje nemovitosti s bazénem i bez a pokrývá hlavní trhy pronájmů jako Canggu, Seseh, Seminyak a Sanur. Zahrnuty jsou pouze oblasti s 5 a více aktivními inzeráty.

Klíčové postřehy z trhu

Nejdražší trh — Seseh. Medián 35M IDR/měsíc za vily s bazénem.

Prémiový nováček — Uluwatu. Medián 29,6M IDR/měsíc.

Nejlepší poměr cena/výkon — Sanur. Medián 20,8M s nejsilnější kombinací infrastruktury na Bali.

Největší úspora bez bazénu — Uluwatu a Seseh. Měsíční pokles o 9M–12M IDR.

ℹ️ Postřehy vycházejí z pročištěných inzerátů pronájmů z května 2026, které Bali Villa Hunter sleduje napříč hlavními trhy vil se 2 ložnicemi na Bali.

Shrnutí

Názorů na trh pronájmů na Bali je bezpočet. Tvrdá data jsou jiný příběh.

Jako specialisté s působením přímo v Sanuru soustředíme sběr dat i ověřování hlavně sem, takže pro tuto oblast máme nejucelenější dataset. Abychom ale klientům dali úplný obraz ostrova, sledujeme i sekundární trhy jako Canggu, Seminyak a Uluwatu.

Květnová data 2026 ukazují masivní rozšíření nabídky v Canggu, která se zdvojnásobila na 279 inzerátů, zatímco ceny držely. Náš hlavní trh, Sanur, zůstává vzorem stability s vysoce předvídatelným mediánem 20,8M IDR za vily s bazénem. Naše menší, kurátorované vzorky v Seseh a Uluwatu naproti tomu odrážejí prémiový výsek trhu.

Trh zůstává silně segmentovaný. Pokud chcete pořádnou infrastrukturu, Sanur dál nabízí nejspolehlivější hodnotu na ostrově.

„Masivní rozšíření nabídky v Canggu jeho ceny neochladilo a Uluwatu se etabluje jako jednoznačná bašta vyšší třídy.“

Přehled trhu — s bazénem vs. bez bazénu

Bazén je na Bali standard. Kolik ale stojí, se dramaticky liší podle lokality. Tabulka výše ukazuje měsíční a roční mediány ve všech oblastech, seřazené podle ceny s bazénem. Věnujte pozornost sloupci bez bazénu — rozdíl mezi oběma čísly vám řekne víc než samotné hlavní číslo.

Největší úspora bez bazénu: Uluwatu a Sanur. Vzdejte se požadavku na bazén a ceny výrazně klesnou. Uluwatu jde z 29,6M → 17,0M (úspora 12,6M IDR měsíčně). Sanur klesá z 20,8M → 12,5M (úspora 8,3M IDR měsíčně). To je významný ušetřený kapitál, pokud hlídáte měsíční cash flow.

Priorita Sanur a vzorek Seseh. Protože naším hlavním cílem jsou nejspolehlivější a nejhustší data pro zavedená expatská centra jako Sanur (104 inzerátů), zůstává naše pokrytí Seseh (28 inzerátů) velmi výběrové. Tento kurátorovaný vzorek zachycuje převážně špičkové prémiové stavby, což vysvětluje, proč medián Seseh s bazénem tento měsíc vyskočil na 35M IDR, zatímco Sanur představuje náš nejkompletnější a nejstabilnější dataset.

Detailní analýza oblastí

Čím větší vzorek, tím spolehlivější medián. Mějte to při čtení na paměti. Oblasti označené ⚠️ mají méně než 10 inzerátů — berte ta čísla jako hrubý signál, ne pevný závěr.

📈 Těžké váhy: Canggu a Seseh

Canggu (279 inzerátů) je pořád nejlikvidnější trh na ostrově a sledujeme ho pečlivě jako široký benchmark pro naše klienty. Roční medián 311M IDR a měsíční medián s bazénem 28,0M IDR ukazují, že cenový strop Canggu zůstává velmi odolný i přes masivní příliv aktivní nabídky tento měsíc. Seseh (28 inzerátů) ukazuje měsíční medián 35,0M IDR s bazénem a 360M ročně. Protože náš tým v terénu prioritizuje sanurský trh, zůstává vzorek Seseh velmi výběrový a zaměřený na špičkové prémiové stavby. Při srovnávání těchto dvou oblastí mějte na paměti, že čísla Seseh odrážejí tento čistě prémiový výsek nabídky, ne širší střed trhu.

⚖️ Vyvážená volba: Sanur

Sanur (104 inzerátů) je náš hlavní trh s naším nejhlubším datasetem. S měsíčním mediánem 20,8M IDR s bazénem a ročním číslem 250M IDR je Sanur datově nejpodloženější a nejstabilnější volbou na ostrově. Protože tu zachytáváme téměř každý aktivní inzerát, jsou tato data vysoce spolehlivá. Pro expaty, kteří potřebují vyzrálou každodenní infrastrukturu — dobré silnice, mezinárodní školy, zdravotní péči a spolehlivý internet — nabízí Sanur bezkonkurenční hodnotu. Naše detailní sledování navíc tento měsíc zachytilo 37 aktivních nabídek bez bazénu a odhalilo velmi praktický rozpočtový sweet spot s mediánem 12,5M IDR.

🏷️ Místní a rozpočtové alternativy: Denpasar a Kuta

Denpasar (23 inzerátů) zůstává domovem místního trhu. Medián s bazénem se tento měsíc usadil na 11,7M IDR, ale skutečným highlightem je medián bez bazénu 5,0M IDR. Pokud chcete zůstat blízko sanurské infrastruktury a přitom držet minimální rozpočet, je trh bez bazénu v Denpasaru vaší nejrealističtější volbou. Lovina tento snapshot spadla pod náš práh aktivních inzerátů. Jako jižní rozpočtová alternativa ji nahrazuje Kuta (9 inzerátů) s mediánem 16,9M IDR s bazénem — volba pro ty, kdo chtějí blízkost letiště a pláže za nižší cenu než v Seminyaku.

⚠️ Sekundární trhy a varování před malými daty

Poznámka analytika: sekundární trhy jako Ubud (23 inzerátů) a Nusa Dua (15 inzerátů) sledujeme, abychom klientům ze Sanuru dali širší ostrovní kontext. Jejich datasety sice rostou, ale k oblastem s méně než 15 inzeráty — jako Jimbaran (10) a Kuta (9) — přistupujte opatrně. U menších datasetů dokáže pár prémiových inzerátů snadno zkreslit mediány. Berte je jako hrubé tržní signály, ne pevné základy.

🏠 Poznámka k Uluwatu/Bukitu

Uluwatu (19 inzerátů) se vymanilo z naší kategorie „Other“ a nově figuruje jako samostatný sekundární trh. Do snapshotu vstupuje se silným měsíčním mediánem 29,6M IDR s bazénem a ročním číslem 319M IDR — etabluje se jako jasný high-end konkurent jihozápadního pobřeží. Oblast sledujeme, abychom pomohli klientům, kteří se rozhodují mezi útesy Bukitu a rovinatým, pěšky dostupným životním stylem Sanuru.

Praktické postřehy

Měsíční vs. roční matematika. Přepočet v Canggu: 28M × 12 = 336M IDR. Roční medián v datech je 311M IDR. Platba na rok dopředu vám ušetří zhruba 7,4 %. Je to o něco lepší než dubnových 5,5 %, ale závazek na celý rok dopředu zůstává těsným finančním rozhodnutím — pokud jste ovšem nenašli konkrétní vilu, kterou si chcete dlouhodobě pojistit.

Kde lovit nabídky bez bazénu. Pokud šetříte, nemá smysl hledat nemovitosti bez bazénu v Seseh nebo Canggu — úspora je oproti základním cenám minimální. Zaměřte se na Sanur. Protože tento trh sledujeme velmi podrobně, zachytili jsme tento měsíc 37 aktivních inzerátů bez bazénu. Data ukazují, že vynecháním bazénu v Sanuru srazíte medián měsíčního nájmu z 20,8M na 12,5M IDR. V plně rozvinutém expatském centru s pořádnými silnicemi, školami a nemocnicemi je to velmi praktický kompromis.

Červené vlajky a kvalita dat. Vždy se dívejte na počet inzerátů za mediánem. Protože Sanur je náš prioritní trh, představuje náš dataset se 104 inzeráty skutečný, vysoce spolehlivý průřez trhem. Naopak data pro Seseh (28 inzerátů) nebo Uluwatu (19 inzerátů) jsou silně kurátorovaná a zaměřená hlavně na prémiové nemovitosti. Buďte opatrní při přímém srovnávání — zaplatit prémiové peníze úrovně Seseh za vilu vám automaticky nezaručí vyzrálou každodenní expatskou infrastrukturu, kterou Sanur nabízí přirozeně.

Závěr

Trh pronájmů na Bali dál vykazuje výrazné regionální vzorce, ale k jeho úspěšnému zvládnutí potřebujete vědět, odkud vaše data pocházejí. Protože Sanur je naším hlavním zaměřením a specializací, soustředíme sem i většinu sběru dat a ověřování. Díky této cílené metodice je náš sanurský dataset (104 inzerátů) nejrobustnější, nejhustší a nejúplnější na ostrově — dává vám vysoce spolehlivý základ místního expatského trhu.

Další oblasti, jako Canggu, sledujeme kvůli širšímu ostrovnímu kontextu a vzdálenější místa zachycujeme výběrově. Ve všech oblastech ale platí základní pravidlo balijských realit: pokud pracujete s daným rozpočtem, obětujete nakonec buď bazén, nebo lokalitu. Naším cílem je dávat vám tento transparentní základ každý měsíc — zejména na našem domácím trhu v Sanuru — abyste mohli vyjednávat s jistotou a přesně věděli, co si za své peníze máte koupit.

Podívejte se i na související analýzu: Rozložení cen vil se 2 ložnicemi na Bali: kde je ideální poměr cena/výkon?